Ciudad Porta Norte Archives • Henry Faarup

Carta a los accionistas de Porta Norte 2026

Cada año, después de la Junta de Accionistas, les escribo una carta a los accionistas de Porta Norte. Esta es la de 2026, en versión pública: quité las cifras financieras y los temas internos que solo les corresponden a ellos. Todo lo demás va tal como se los conté.

Panamá, 12 de agosto de 2026

Nuestra visión es convertirnos en el desarrollo inmobiliario residencial y comercial más importante y exitoso de la zona norte de la Ciudad de Panamá, bajo el concepto de Nuevo Urbanismo: un lugar que ofrece todas las comodidades citadinas, rodeado de naturaleza, ofreciendo una experiencia urbana enriquecedora, sostenible y centrada en la comunidad.

Macroeconomía

Ahora quisiera enmarcar nuestra conversación en el mercado. El sector vivienda viene de años golpeados: los cambios a la ley de interés preferencial les pegaron duro a los promotores, y las ventas del segmento preferencial lo sintieron. Hoy el ánimo está cambiando: en CONVIVIENDA —el gremio de promotores, donde participamos como Grupo Colonias— hay optimismo porque se reinstaura el 2% de interés preferencial, y la banca volvió a apoyar al sector de la mano de los incentivos fiscales.

Banco General financia nuestra infraestructura y sigue siendo nuestro gran aliado.

La tesis que sostenemos desde el 2014 se confirma día a día: la expansión urbana de la capital se dirige hacia el norte y sitúa a Porta Norte en el epicentro de ese crecimiento. Basta observar el ritmo al que avanzan nuestros vecinos más activos: Paseo del Norte —que ya desarrolla Nodo Norte, su distrito de negocios— y Green City; cada entrega suya sube el valor de la zona.

Las fases, en orden

Ahora quiero llevarlos por el master plan, fase por fase y en orden cronológico. El mapa, para que se ubiquen:

Mapa del master plan de Porta Norte con sus fases numeradas del 1 al 8 — El master plan de Porta Norte y sus fases

Fase 1

Empiezo por la Fase 1, la puerta del proyecto. Su gran ancla es St. Peter’s Academy: la primera fase de la escuela se inauguró en marzo de 2026 y hoy recibe a 450 estudiantes —y a sus familias— todas las mañanas. Sigue creciendo y ya planifica sus próximas fases. Pocas cosas le dan más vida y credibilidad a una ciudad nueva que una escuela llena de niños.

Vista aérea de St. Peter's Academy en Porta Norte, Panamá — St. Peter's Academy — inaugurada en marzo de 2026, el gran ancla de Porta Norte

En esta misma fase opera la Sala de Ventas de Porta Norte–Portavita, que convierte visitas en vecinos. También terminamos una obra valiosa: rellenamos el hueco que existía en la parcela central, justo detrás del letrero de Porta Norte, en la entrada, generando ahí un gran lote con vocación comercial a nivel de calle, de 2.5 hectáreas, listo para comercializarse.

Vista aérea de la Sala de Ventas de Porta Norte y Portavita — La Sala de Ventas de Porta Norte–Portavita, ya en operación

Fase 1B y Portavita

En la Fase 1B, que incluye el Peñón, terminamos el movimiento de tierra; lo que sigue son sus calles. El Peñón se ve completamente transformado — un lugar desarrollable, estable, con sus terrazas conformadas y listas para recibir construcción.

El Peñón en Porta Norte con el movimiento de tierra terminado y las terrazas conformadas — El Peñón — movimiento de tierra terminado: suelo estable y desarrollable

Ahí está pasando lo más importante que le puede pasar a una ciudad nueva: construcción de casas para poblar Porta Norte con residentes. Esa es la misión de Portavita, nuestro primer proyecto residencial, que inició en junio la obra de su urbanización interna.

Si tuviera que elegir un solo indicador adelantado de la salud de Porta Norte, elegiría las ventas de Portavita. La razón es simple: nosotros vendemos tierra a desarrolladores, y los desarrolladores solo compran donde las casas se venden. Portavita es la primera prueba en vivo, dentro de nuestro propio terreno, de que en Porta Norte las casas se venden. Cada casa vendida les transmite seguridad de absorción a los desarrolladores que vienen detrás.

La prueba va bien: Portavita ya vende, y la infraestructura de sus 79 casas está en obra desde junio.

Render de las calles y casas de Portavita en Porta Norte — Así lucirán las calles de Portavita — render del proyecto

Cada familia que compra en Portavita hace tres cosas por nosotros a la vez: 1) crea masa crítica — cada vecino nuevo vuelve más valioso el lote del siguiente; 2) puebla la ciudad — el guion de Costa del Este es poblar primero con casas y densificar después con edificios; y 3) nos genera utilidad directamente, porque Porta Norte es socio de Portavita. Ganamos como vendedores de tierra, volvemos a ganar como socios del desarrollador.

Fase 2: cruzar el río

La Fase 2 empieza por el río. El año pasado les dije que el reto de siempre para llegar a la Fase 2 era cruzar el Río María Prieta, y que nuestra meta era iniciar la obra del Puente María durante el 2026.

Hoy les escribo con el puente al 65% de avance físico y fecha contractual de culminación el 19 de octubre de 2026. Construimos primero dos de los cuatro carriles, tal como lo planificamos: la mitad del puente, ampliable cuando el tráfico lo pida. Quiero destacar lo contentos que estamos con el desempeño de esta obra: ha sido un éxito de ejecución, con un contratista que ha hecho un trabajo ordenado y de calidad — las vigas ya están lanzadas y la losa está en proceso.

Puente María sobre el Río María Prieta en Porta Norte, con las vigas lanzadas y St. Peter's Academy al fondo — El Puente María — vigas lanzadas y losa en armado, agosto 2026; al fondo, St. Peter's Academy

Un puente se cruza una sola vez. Más adelante quedará alguna quebrada, pero ninguna barrera como esta: el río era la barrera geográfica más grande del proyecto, y la estamos superando. Lo que sigue son las fases después del puente, donde tenemos muchas parcelas para casas, listas para urbanizarse por etapas. Por eso este puente no es una obra más; es la llave del resto de Porta Norte.

La Fase 2 que abre ese puente ya no es un plan: está en obra. SUCASA firmó la promesa de compraventa de 2.4 hectáreas en esta fase y hoy es a la vez comprador y constructor de su urbanización. Ya comenzó la instalación de los sistemas debajo de las calles — las redes sanitarias y pluviales.

En toda la fase estamos ejecutando la infraestructura mínima racional: la necesaria para que el proyecto luzca bien comercialmente y nos permita entregar los lotes y parcelas, cobrar sus pagos finales y bajar la deuda. Por eso construimos primero la mitad del bulevar.

Fases 3 y 4

En las Fases 3 y 4 el trabajo de este año fue de diseño: avanzamos el master plan de detalle con la firma de arquitectos RAWA, liderada por el arquitecto Ricardo Arosemena, incorporando todos los aprendizajes del proyecto hasta la fecha — parcelas más fáciles de comercializar y más económicas de urbanizar, que mejoran la factibilidad del proyecto.

Decidimos además adelantar el anteproyecto de la Fase 3 en paralelo con la Fase 4. Preferimos invertir en diseño hoy y no descubrir mañana que un trámite nos detiene la obra.

Notas del master plan

Cierro el recorrido con una nota general: la densidad. El año pasado les expliqué nuestra lista de precios con la lógica de la vaca: el jarrete —las parcelas de casas— se vende barato, y el filete —los lotes de edificios— se vende caro. Hay que comer jarrete para llegar al filete. Este año quiero contarles cómo vamos a agrandar el filete.

Seguimos trabajando la modificación del Estudio de Ordenamiento Territorial para subir la zonificación de las fases avanzadas de RM2 a RM3 — de 1,000 a 1,500 habitantes por hectárea. La aritmética es poderosa: la tierra es la misma, el costo de urbanizarla casi no cambia, y cada metro cuadrado vendido con mayor densidad se vende a un precio mayor — la densidad aprobada es gabela que se convierte en precio. Cuando podamos subir la densidad, el valor del proyecto sube con ella, sin comprar una hectárea más — más ciudad sobre la misma tierra.

Sin embargo, es un balance: a más densidad, más tarda la tierra en absorberse y más le cuesta al mercado aceptarla — pero cuando la acepta, el proyecto se vuelve muy valioso. Basta ver Santa María: hoy los edificios se construyen a dos manos — están llegando al postre que se sembró hace varias décadas.

Pero la densidad no se decreta: se gana. Para subir la densidad tenemos que construir un lugar que la gente ame. Ahí es donde gira nuestra rueda: la escuela trae estudiantes y familias todas las mañanas, la Sala de Ventas convierte visitas en vecinos, Portavita marca el estándar y trae a los pioneros, el letrero le pone nombre al lugar, la plaza le da corazón, los árboles traen frescura y vida, y el puente le abre la puerta a la siguiente década.

Ninguna de esas piezas mueve la aguja por sí sola; juntas, la rueda gira cada año con más fuerza, y su efecto se amplifica — cada pieza nueva vale más porque las anteriores ya están puestas.

Conclusión

En conclusión, la empresa está haciendo exactamente lo que dijimos que haría, en el orden en que dijimos que lo haríamos: poblar el Peñón, cruzar el río, abrir la Fase 2 y preparar la densidad que multiplicará el valor de las fases siguientes. Seguimos manteniendo una postura conservadora frente a la deuda y un balance saludable, invirtiendo en infraestructura de manera racional —a propósito y con los ojos abiertos— para recuperar la inversión y dejar las siguientes fases listas para abrirse.

Si nos remontamos al 2014, aquí había una tierra virgen, de muchas lomas y con un acceso muy poco desarrollado. Hoy hay calles, espacios públicos, un letrero que se ve desde la vía, una escuela con niños, casas en construcción, un puente que ya toca la otra orilla y la siguiente fase construyéndose a toda máquina — más frentes abiertos y más máquinas trabajando que en cualquier otro momento de nuestra historia.

Yo siempre digo que Porta Norte es como un iceberg: se mueve lento, pero en magnitudes titánicas. Al cruzar el río, viene lo mejor: más fases abiertas, más familias estrenando ciudad y más valor componiéndose año tras año.

Gracias por la confianza y la paciencia con que han acompañado este proyecto. Los invito a visitar Porta Norte cuando gusten: caminar el proyecto y verlo con sus propios ojos es mejor que cualquier informe.

Atentamente,

Henry James Faarup Humbert
Gerente General de Grupo Colonias
Gerente General y Cofundador de Porta Norte

Porta Norte 2026 Shareholder Letter

Versión en Español

Every year, after the shareholders’ meeting, I write a letter to Porta Norte’s shareholders. This is the 2026 letter, in its public version: I took out the financial figures and the internal matters that belong only to them. Everything else is exactly as I told it to them.

Panama City, August 12, 2026

Our vision is to become the most important and successful residential and commercial real estate development in the northern area of Panama City, under the concept of New Urbanism: a place with all the comforts of the city, surrounded by nature, offering an urban experience that is enriching, sustainable and centered on community.

Macroeconomics

Now I want to set this in the context of the market. Housing is coming off several hard years: the changes to the preferential interest rate law hit developers hard, and sales in the preferential segment felt it. Today the mood is turning: at CONVIVIENDA —the developers’ guild we belong to as Grupo Colonias— there is optimism because the 2% preferential rate is being reinstated, and the banks are backing the sector again, helped by the tax incentives.

Banco General finances our infrastructure and remains our great ally.

The thesis we have held since 2014 is confirmed day after day: the capital’s urban expansion is moving north, and it places Porta Norte at the epicenter of that growth. Just look at the pace of our most active neighbors: Paseo del Norte —already developing Nodo Norte, its business district— and Green City; every delivery they make raises the value of the area.

The phases, in order

Now I want to walk you through the master plan, phase by phase and in chronological order. The map, so you can get your bearings:

Master plan map of Porta Norte with its phases numbered 1 through 8 — The Porta Norte master plan and its phases

Phase 1

I will start with Phase 1, the front door of the project. Its great anchor is St. Peter’s Academy: the school’s first phase opened in March 2026 and today welcomes 450 students —and their families— every morning. It keeps growing and is already planning its next phases. Few things give a new city more life and credibility than a school full of children.

Aerial view of St. Peter's Academy at Porta Norte, Panama — St. Peter's Academy — opened in March 2026, Porta Norte's great anchor

The Porta Norte–Portavita Sales Center operates in this same phase, turning visitors into neighbors. We also finished a valuable piece of work: we filled the hole in the central parcel, right behind the Porta Norte sign at the entrance, creating a large street-level lot meant for commercial use, 2.5 hectares, ready to go to market.

Aerial view of the Porta Norte–Portavita sales center — The Porta Norte–Portavita sales center, already in operation

Phase 1B and Portavita

In Phase 1B, which includes El Peñón, we finished the earthwork; what comes next are its streets. El Peñón looks completely transformed — a developable, stable place, with its terraces shaped and ready to build on.

El Peñón at Porta Norte with earthworks complete and terraces shaped — El Peñón — earthworks complete: stable, developable ground

The most important thing that can happen to a new city is happening there: houses being built to populate Porta Norte with residents. That is the mission of Portavita, our first residential project, which started building its internal infrastructure in June.

If I had to pick a single leading indicator of Porta Norte’s health, I would pick Portavita’s sales. The reason is simple: we sell land to developers, and developers only buy where houses sell. Portavita is the first live proof, on our own land, that houses sell in Porta Norte. Every house sold gives the developers coming behind us confidence in absorption.

The proof is holding: Portavita is already selling, and the infrastructure for its 79 houses has been under construction since June.

Rendering of the streets and homes of Portavita at Porta Norte — What Portavita's streets will look like — project rendering

Every family that buys in Portavita does three things for us at once: 1) it creates critical mass — each new neighbor makes the next one’s lot more valuable; 2) it populates the city — the Costa del Este script is to populate first with houses and densify later with buildings; and 3) it makes us money directly, because Porta Norte is a partner in Portavita. We win as sellers of land, we win again as partners of the developer.

Phase 2: crossing the river

Phase 2 starts with the river. Last year I told you that the standing challenge to reach Phase 2 was crossing the María Prieta River, and that our goal was to start construction of Puente María during 2026.

Today I write to you with the bridge at 65% physical progress and a contractual completion date of October 19, 2026. We are building two of the four lanes first, exactly as we planned: half the bridge, expandable when traffic calls for it. I want to underline how pleased we are with this job: it has been well executed, with a contractor that has done orderly, quality work — the girders are already launched and the deck is underway.

Puente María over the María Prieta River at Porta Norte, girders launched, with St. Peter's Academy in the background — Puente María — girders launched and deck underway, August 2026; St. Peter's Academy in the background

A bridge is crossed only once. Further along there will still be a creek, but no barrier like this one: the river was the project’s biggest geographic barrier, and we are getting past it. What comes next are the phases beyond the bridge, where we have many parcels for houses, ready to be developed in stages. That is why this bridge is not just another job; it is the key to the rest of Porta Norte.

The Phase 2 that this bridge opens is no longer a plan: it is under construction. SUCASA signed the promise-to-purchase agreement for 2.4 hectares in this phase and is today both buyer and builder of its own development. Work has already started on the systems beneath the streets — the sanitary and storm networks.

Across the whole phase we are executing the rational minimum of infrastructure: what the project needs to show well commercially and to let us deliver the lots and parcels, collect their final payments and bring the debt down. That is why we are building half the boulevard first.

Phases 3 and 4

In Phases 3 and 4 this year’s work was design: we advanced the detailed master plan with the architecture firm RAWA, led by architect Ricardo Arosemena, incorporating everything we have learned in the project so far — parcels that are easier to sell and cheaper to develop, which improve the feasibility of the project.

We also decided to move up the preliminary design of Phase 3 in parallel with Phase 4. We would rather invest in design today than discover tomorrow that a permit is holding up the work.

Master plan notes

I close the tour with one general note: density. Last year I explained our price list with the logic of the cow: the shank —the house parcels— is the cheap cut, and the tenderloin —the building lots— is the expensive one. You have to eat shank to get to the tenderloin. This year I want to tell you how we are going to make the tenderloin bigger.

We continue working on the amendment to the Territorial Planning Study to raise the zoning of the later phases from RM2 to RM3 — from 1,000 to 1,500 inhabitants per hectare. The arithmetic is powerful: the land is the same, the cost of developing it barely changes, and every square meter sold at higher density sells at a higher price — approved density is a windfall that turns into price. When we can raise density, the value of the project rises with it, without buying one more hectare — more city on the same land.

It is a balance, though: the more density, the longer the land takes to be absorbed and the harder it is for the market to accept it — but once the market accepts it, the project becomes very valuable. Just look at Santa María: today the buildings are going up left and right — they are getting to the dessert that was planted several decades ago.

But density is not decreed: it is earned. To raise density we have to build a place people love. That is where our wheel turns: the school brings students and families every morning, the Sales Center turns visitors into neighbors, Portavita sets the standard and brings the pioneers, the sign gives the place a name, the plaza gives it a heart, the trees bring freshness and life, and the bridge opens the door to the next decade.

None of those pieces moves the needle on its own; together they turn the wheel harder every year, and the effect multiplies — each new piece is worth more because the earlier ones are already in place.

Conclusion

In conclusion, the company is doing exactly what we said it would do, in the order we said we would do it: populate El Peñón, cross the river, open Phase 2 and prepare the density that will multiply the value of the phases that follow. We keep a conservative stance on debt and a healthy balance sheet, investing in infrastructure rationally —deliberately and with our eyes open— to recover the investment and leave the next phases ready to open.

If we go back to 2014, there was virgin land here, full of hills and with hardly any access. Today there are streets, public spaces, a sign you can see from the highway, a school with children, houses under construction, a bridge that already touches the other bank and the next phase being built at full speed — more fronts open and more machines working than at any other moment in our history.

I always say Porta Norte is like an iceberg: it moves slowly, but on a colossal scale. Once we cross the river, the best is ahead: more phases open, more families moving into a brand-new city and more value compounding year after year.

Thank you for the trust and the patience with which you have stood by this project. I invite you to visit Porta Norte whenever you like: walking the project and seeing it with your own eyes is better than any report.

Sincerely,

Henry James Faarup Humbert
CEO, Grupo Colonias
CEO & Co-founder, Porta Norte

The Porta Norte Charrette

Versión en Español

On August 11, 2015 we held the final presentation of the Charrette for the Master Plan of Ciudad Porta Norte at the American Trade Hotel.

The evening opened with Henry Faarup Mauad, President of Grupo Colonias – the master developer of Porta Norte. It continued with Henry Faarup Humbert, General Manager of Grupo Colonias, and closed with a presentation of Ciudad Porta Norte by Andrés Duany, leader and co-founder of the Congress for the New Urbanism (CNU).

Henry Faarup Mauad:

I founded Grupo Colonias in 1984 and since then we have built more than 1,000 homes in Panama City. I lived in France between 2009 and 2014 as ambassador. I came back thinking I would retire and play golf; instead I found my son, Henry James, full of energy, and we started talking about new ideas. We got excited and decided to join forces to create our most ambitious project.

After many conversations about real estate development ideas, we met the Rojas Pardini family, who own a large stretch of land on Vía Panamá Norte, near the Golf Club.

I want to take this chance to thank the Rojas Pardini family for all the support they have given us, and for the vision they had 30 years ago to acquire this beautiful land.

Once we got to know them well, we negotiated, and this megaproject called Ciudad Porta Norte was born.

At the start my son kept talking to me about new urbanism. He told me we should do a charrette, and I kept asking myself: what is a charrette? I lived five years in France, I speak French, and I had never heard that French word. I did not really understand the concept. But after thinking it over and debating it with the executive committee, they convinced me.

I have to admit I am impressed with the result. This is about creating a walkable community inspired by Casco Viejo.

A few years ago our great friend Bobby Motta, may he rest in peace, used to describe a relative of his as «the corrected and expanded edition». In this family, «the corrected and expanded edition» is Henry James Faarup Humbert. Please welcome him.

Henry Faarup Humbert:

Thank you for those words, Dad. Good evening and welcome.

From our very first meeting with the executive committee we talked about the experience we wanted to build. Little by little we concluded that the experience was walking the streets of Casco Viejo, or of Europe. We were not clear on how to proceed, so we started researching online and sharing ideas with architects.

We had one special conversation with Jeff Speck, the speaker of the TED Talk «The Walkable City» and the author of the book «Walkable City». Jeff showed us the best route to implement new urbanism and pointed us to four urban design firms to interview. Among them was Duany Plater-Zyberk (DPZ), and he told me that if Andrés Duany led the charrette, that was the best option.

Following that direction, a few months ago representatives of the executive committee traveled to the Congress for the New Urbanism in Dallas, Texas. There we took courses, interviewed the urbanists, and used the chance to have philosophical conversations with the best urban designers in the world about how to build the ideal city.

At the end of the congress we chose DPZ and its founder, Andrés Duany, to design the Master Plan of Ciudad Porta Norte. Today, after working together, I can confirm we made the right decision.

Now let me tell you a bit about Andrés.

Andrés is an architect and urban planner who has devoted his professional life to designing walkable communities. Andrés Duany and his wife, the architect Elizabeth Plater-Zyberk, founded the firm Duany Plater-Zyberk in 1980.

Their first project was Seaside in Panama City, Florida, which became the epicenter of the new urbanism movement.

Andrés has been recognized with many awards, among them the Richard H. Driehaus Prize, the Thomas Jefferson Medal and the Vincent Scully Prize. He is also the author of several books, notably Suburban Nation, the Smart Growth Manual and Garden Cities.

Now I leave you with Andrés Duany, who will present the Master Plan of Ciudad Porta Norte. Please give him a warm round of applause.

Andrés Duany:

Thank you very much to the Henrys. In my presentation I will explain the following concepts:

What is a charrette?
What is new urbanism?
What is Ciudad Porta Norte?

What is a charrette?

A charrette is a working workshop where experts from different fields come together to produce a design.

In the case of Ciudad Porta Norte we have 10 international experts working hand in hand with 10 Panamanian experts. Our firm is expert in new urbanism, but not in Panama. The developers are experts in Panama, but not in new urbanism. Together we are experts in new urbanism development in Panama.

The developers took part in the charrette for all eight working days, making sure the design is efficient and viable. The charrette also included financiers, engineers, lawyers, brokers, government officials, prospective lot buyers and residents, among others.

The result is a project that looks utopian for Panama; however, we have experience turning this kind of urbanism into reality.

What is new urbanism?

New urbanism is urban design focused on the pedestrian.

Let us use Casco Viejo as an example. There you have the chance to walk to supermarkets, banks, restaurants, shops or a friend’s house. This neighborhood, like many cities of its era, is the best place to live in Panama if you want to be a pedestrian. It has the best urbanism if you want public space to socialize, unlike the modern projects being built in Panama.

That said, we have to admit Casco Viejo is not perfect: it has outdated infrastructure, it lacks parking and it has some elements of neglect.

A new urbanist design adapts to local needs. In this case, we have designed a place similar to Casco Viejo, but making sure to fix its problems.

Porta Norte is a place where you can walk or ride a bike to meet your daily needs. But if you want to, you also have the option of getting around by car.

Shops in a tourist neighborhood like Casco Viejo grow organically and end up all offering the same thing. Here in Casco Viejo there are more than 16 identical shops selling identical little hats. There is no variety of stores or options.

Shops in a new neighborhood like Porta Norte are chosen. Different businesses that can benefit residents are invited in, turning it into a place rich in options. In new urbanism we combine the street experience of an old neighborhood with a varied offering of services.

There are closed-minded people who oppose new urbanism. They tell us, “the problem is that you are irresistible because you copy the good ideas”. I say, “Exactly!”. As long as an idea is good and works, we have no problem copying it.

In Panama and Latin America there are many people who like traditional architecture like Casco Viejo’s. There are also people who like modern architecture with more glass. The answer in new urbanism is to use both.

Someone can build a mixed-use building with a ground floor of retail with plenty of glass to improve visibility, and traditional architecture on the floors above. There is room for institutional buildings to be modern and iconic. We do not think one style is superior to the other.

One problem of conventional urbanism is the pedestrian experience. Nobody likes walking along a deserted sidewalk with blank walls at street level. Because little attention is paid to it, this experience ends up with narrow sidewalks, interrupted by posts or full of cars.

In new urbanism we focus on giving the pedestrian an interesting, comfortable and fun experience. That is why ground floors must have shops and homes with windows and doors. They must be paired with wide, tree-lined sidewalks.

To achieve this, we hide the parking behind or underneath the buildings. This improves the pedestrian experience. There are many cars in this project, but you will not see them parked.

New urbanism adapts to the local context. Now let me show you in detail how we do it with Ciudad Porta Norte.

What is Ciudad Porta Norte?

Let us look at the presentation of what we have designed. This design will keep being refined over time as better ideas come up.

Site Visit

Grupo Colonias and DPZ team at Porta Norte

When we landed in Panama the first thing we did was visit the land. It is very important to know the site well. There I found land with a lot of character that lifted my spirit. It is a large property with hills, rivers, creeks and old trees.

Location

Porta Norte sits on the new Vía Panamá Norte. Its proximity to the Corredor Norte gives it good connectivity. The area is full of amenities.

The property is at the center of the city’s growth. I saw a lot of activity in the area, with neighbors building streets. Our project is without a doubt the right one to sit at the center, because it will be the Casco Viejo for our residents and for all the neighbors.

The property has good access from Vía Panamá Norte, where a vibrant Town Center can be built.

Silhouette of the Porta Norte Master Plan overlaid on Panama City.

Casco Viejo

After visiting Porta Norte we went to the American Trade Hotel, where we worked for the following eight days. Every night we walked around and had dinner together to share the day’s ideas. Working in this neighborhood was a fantastic idea, because it has been a great source of inspiration.

The contrast between Casco Viejo and the rest of the City is radical. Casco Viejo is the kind of place that the more you know it, the more you like it. The rest of the City has no street life, and the more people know it, the more bored they get.

The Master Plan of Ciudad Porta Norte has both traditional and modern style. The first area to be developed is the South Parcel, a traditional little town. The North Parcel will be developed last, with tall buildings framing a central park. We do not want to lose the people who like views from up high. It is a viable market in Porta Norte.

The Casco Viejo neighborhood is different, and somewhat mysterious for most urbanists, because this kind of urbanism is no longer taught in universities. We have 35 years of experience designing walkable urbanism and we know how this experience is achieved.

For us it is no mystery, because we have new urbanism for breakfast, lunch and dinner. We can guarantee it will be similar to Casco Viejo, but better. In this design we respect essential aspects of Casco Viejo such as the balconies, the architecture, the plazas and the heights.

Here you do not feel threatened by cars, unlike in the new part of the City. To achieve this we included design elements that slow cars down so the pedestrian feels comfortable walking: cobblestones, narrow lanes, raised pedestrian crossings and trees.

Narrow streets with plenty of shade are the best. This type of street is sometimes illegal in other parts of the world. We have talked with public officials, who are here with us tonight, and we have found ways to do it within the rules.

The Process

It was a charrette with a lot of energy. Everyone wanted to weigh in and would grab paper and pencil to draw their concepts. Everyone was an expert on Panama. It was a bit exhausting; still, the active role of locals is necessary to give the design its context.

This afternoon I talked with César, who is an expert on the nature of Porta Norte because he has cared for the farm for a large part of his life. I was explaining to him the characteristics of the tree we want: a vase-shaped tree whose branches grow upward, so they do not hit the buildings, and whose roots grow symmetrically downward, so they do not break the sidewalks or the pavement. César knew exactly which tree we wanted and that it grows in Porta Norte. It was fantastic. That kind of conversation is necessary to give the design its context.

To arrive at the Master Plan we started by forming three isolated working teams. One team’s result was a master plan made of superblocks, which we called Concept #1. The other two teams produced very similar master plans made of regular blocks, which we merged and called Concept #2. Participants liked both concepts, so we designed both in depth.

Concept #1 is made up of main streets, similar to those of Casco Viejo, that run along the perimeter of four or five blocks forming a superblock. Next to the plaza with the fountain there are three- to five-story buildings that together frame the superblocks. After the plaza, at the first intersection, you turn left and enter the superblock. Inside you find a residential area full of single-family homes, trees, parks and a lake you can cross on pedestrian bridges. In one same place you can live in an urban area on the outside and a suburban one on the inside.

The Vision

After debating the merits of each master plan we chose to continue the process with Concept #2, the one with blocks, because it was more walkable and more flexible. Small blocks generate a grid of streets that gives the pedestrian more options for walking.

Concept #2 is much closer to Casco Viejo. It is made up of small blocks of about one hectare. Each block has interchangeable uses. The same block can hold houses, or residential or commercial buildings of 4, 6 or even 10 stories. That flexibility lets us respond to the market faster.

In the next image you can see the entrance to Ciudad Porta Norte. Right as you come in there is a walkable Town Center. The parking is hidden behind. It is not like a shopping mall where the parking sits out front, because that would be uncomfortable for the pedestrian.

In this drawing of the entrance you can see three-story buildings with retail on the ground floor and offices or homes on the two floors above. At the top, on the other side of the river, you can see a civic building – it could be a church or the town hall – that includes the project’s administration.

After entering, you turn right and find a bridge that crosses the María Prieta River to reach the first plaza.

Bird’s-eye view of the María Prieta River in 2D

On the left of the drawing you can see blocks like those of Casco Viejo, but with parking in the middle. In the center of the drawing you can appreciate the María Prieta River and how the plaza opens up and invites people toward the river. This is a perfect example of how the urbanism of Porta Norte integrates with nature.

Coming down the hill you can see the buildings with Canal Zone architecture. Then you come to the iconic bridge, which can be appreciated in profile. At the upper right there are residential blocks that vary between single-family houses and four-story buildings.

In this image you can see the plaza after the bridge, which is focused on residents. It has direct access to the river and includes an open-air market, leafy trees, a simple fountain and a kiosk.

We are urbanists, but not local architects. That is why we invited several local architects to participate. The following design is by Ricardo Arosemena. It was based on the plaza near the river. You can see the parking behind, the open-air market next to the plaza, the shops, and the town hall on the left. This gives us a good idea of how it could be.

Town Center designed by Ricardo Arosemena

It is normal to reach this level of detail a year later. With this exercise we were able to verify that what we designed works, and Ricardo confirmed it. This is a building that works, with its elevators, stairs, circulation, parking, retail area and so on.

Something curious I learned in Panama is the obsession some participants have with minimizing the effects of the rain and maximizing the breeze because of the heat. They pushed for narrow streets to get shade, to protect from the rain and to give the breeze more force.

In this diagram you can see the narrow streets and the tall buildings with private interior courtyards full of trees for the children to play in. You can also see the parking underneath the buildings. This is a new invention with no precedent in Panama. This design allows for incredible views and cross ventilation, responding to the local context.

This week we also talked about schools. There will be one or two private schools in Porta Norte. Instead of the schools you build here which, and I say this with great respect, look like factories or prisons, these are schools with a campus full of nature, where the buildings are separated by interior courtyards for the children to play. To reach this design we invited potential clients who own schools, and they approved it with a lot of enthusiasm.

Porta Norte is not just a project; it will be a town that in 20 years governs itself. We are building a community that will need its own administration and town hall. This is a concept for the town hall, which will house the administration and the Visitors Center. It has a tower you can climb to appreciate the views of the town under construction.

Those interested in living in Ciudad Porta Norte can study the model and the information on homes for sale or rent.

North Parcel

The North Parcel sits 150 meters above sea level. So we have to take advantage of the panoramic views of the sea and the city. That elevation also comes with a cooler climate.

In this concept we have tall, slender buildings surrounding a lake and a large park, like Central Park in New York. This park can hold a school, shops, clubs and so on. This area is sunken in the center, forming a valley shaped like an amphitheater that opens toward the city center.

These buildings will not be like the ones you find in Panama, which are poorly coordinated and block each other’s views. These will be like Vancouver’s, where the buildings are far apart. They have two to four apartments per floor so they get plenty of light and panoramic views.

North Parcel draft with 10- to 20-story buildings

Diagrams

One way to verify the plans is by making diagrams. They help you analyze the most important features of the Master Plan from another perspective.

Neighborhood Diagram. The small circles represent the center of each neighborhood. From these points a pedestrian can reach anywhere inside the circle on foot in less than five minutes.

Public Space Diagram. In dark green are the rivers and creeks, bordered by wide, wooded green strips fitted with trails, benches, tables and barbecues. Everything built with natural materials. In light green are gardens, sports areas, plazas, parks and interior courtyards. Green areas add up to roughly 40%. That is extremely high.

Diagram of pedestrian streets and nature trails — Diagram of pedestrian streets (light green) and nature trails (dark green). The project has many pedestrian streets that lead to the natural waterways, inviting people to connect with nature.

Bus Diagram. In red you can see the bus route along the Boulevard. The red dots are the bus stops. Each stop serves a different neighborhood center so residents can get around easily. This helps people who do not want to or cannot walk, such as adults with children, the elderly and people with reduced mobility. In Porta Norte you can have a car, but you will not need it every day.

Civic Space Diagram. Ciudad Porta Norte is a large place where between 25,000 and 30,000 people will live. These people need their places of worship, their clubs and all the civic components we know and that do not exist in conventional developments. In Porta Norte we set aside civic lots so future residents can build them.

Street Design

Street design is very important because the street is a public space. The City’s streets are very hostile to pedestrians. The streets of Casco Viejo, by contrast, are pleasant, and that is why we are recreating them.

We have created a complete catalog with all the street sections. The wider the streets, the taller the buildings have to be in order to give the pedestrian shade and to put distance between neighbors.

Architecture

The architecture of Porta Norte is traditional, inspired by Seville, Cartagena de Indias and Panama’s Casco Viejo. We created a catalog of architectural typologies for houses and buildings. The typologies assume a minimum of two cars per home and four cars per 100 meters of commercial space.

What is interesting about the typology catalog is that each block can be offices, or low-, mid- or high-density residential. It all depends on the market. Block uses can be swapped. What they all have in common is that they help create pedestrian urbanism.

Porta Norte will be built by developers who will build vertically. Below you can see a draft of the Porta Norte Code that developers will have to follow.

There will be an enormous variety of architects, which will result in the architectural variety of the town. They will use the code, which has simple but precise rules, and the result will be a set of buildings in harmony.

If you look up our website, www.dpz.com, you will see at least three or four dozen towns we have designed that have grown in harmony. Some have been designed by as many as 70 architects, but the designs come together coherently because of the codes.

In Porta Norte we are bringing back the Hispanic interior courtyard, a lost art in Panama City. When you walk into an interior courtyard with plants, stone, running water and the sky as the roof, it is a magical experience. On top of that, this architecture is private and secure.

We have created a catalog of courtyard houses in many sizes to encourage their construction.

We also created a catalog of architectural elements inspired by Casco Viejo to include in the code. You can build an efficient, economical box-shaped building and still have the option of 15 or 20 different façades.

We know these elements work and that people love them, because residents enjoy the balconies and pedestrians like them too, since they offer protection from the rain and create shade, encouraging street life.

A New Vision

To execute this vision we need the developers and the users. The developers build the hardware, which is the infrastructure, the streets, the plazas and so on. The pioneering residents and businesses develop the software, which takes shape in the culture of the neighborhood.

One good thing about Porta Norte’s leadership is that they are young. It is a new generation of developers executing a new lifestyle with passion. They are the ones responsible for delivering Porta Norte. This may take between 15 and 20 years.

porta norte executive committee — Porta Norte Executive Committee in 2015

I want to stress that we are not proposing anything radical, nor are we reinventing the wheel. This is not an experiment; it is something we know works, because we have lived through the evolution of the projects we have designed. We are confident that in the future Ciudad Porta Norte will be the new model for development in Panama.

What we are proposing today is a new way of living with new ideas, and that requires the mindset of a new generation. From here on out this is your project, it is no longer mine, so get ready for what the new generation brings you.

I invite you all to join in and build this new way of living in Panama City.

Henry Faarup Humbert:

To close, I would like to thank the Duany Plater-Zyberk team, especially Andrés and Judith, DPZ’s project manager; our partners; the Rojas Pardini family; and our executive committee, made up of my father Henry Faarup Mauad, José Alejandro Rojas Pardini, Juan Antonio Rojas Pardini, Manuel Arias, Mario Pérez and Rafael Sabonge. The architects Ricardo Arosemena, Tony Way, Marcus Sabonge, Edward McGrath and David Rodríguez. The engineers of the Langan firm, engineer Carlos Arango and engineer Luis Campana. Please come up on stage.

Porta Norte Charrette Download

Porta Norte Code Download

Developer’s Appendix Download

Charrette video:

Photos from the launch:

Anchors in Master Planned Communities

Versión en Español

In this article, I’ll explore the role of «anchors» within a Master Planned Community (MPC).

What is a Master Planned Community?

Master planned communities are large-scale real estate developments where residents can live, work, and play. They are usually found on the urban periphery, where strong growth is expected. You can think of them as the game «Sim City,» but in real life. For a deeper look at what they are, you can read this article I wrote here.

What is an Anchor?

Let’s start with the dictionary definition:

«A device usually of metal attached to a ship or boat by a cable and cast overboard to hold it in a particular place by means of a fluke that digs into the bottom.» (Merriam-Webster)

In everyday language, the word «anchor» refers to the device on a ship that is dropped to the bottom of the sea so the vessel can hold a fixed spot where the crew wants to stay, without drifting away. You normally anchor in a place because it has good attributes: plentiful fishing, safe swimming, calm waters, good weather. And then you get the benefit of the place.

A ship's anchor holding a vessel in place

In real estate, the term «anchor» is used as an analogy for something that attracts other things. That «something» is usually a desirable institution or a natural attraction that captures the interest of people, businesses, or investment. Anchors help drive the real estate development of a site.

Shopping malls use the term extensively. To a large degree, a mall’s success depends on the success of its anchor. Mall developers look for land with favorable characteristics: high traffic, a large nearby population, strong purchasing power, among others. Then they look for an anchor for the project, usually a retailer that draws a large number of visitors, like a supermarket. The anchor is essential to getting the development done, because it brings the foot traffic that makes the other businesses inside the mall work. Without an anchor, there is no project.

At the scale of a Master Planned Community or a city, there have to be many anchors to meet residents’ needs. So what kinds of anchors should exist?

A few important questions: What culture and values do we want to foster in the community, and what kind of anchor best serves them? Given the context of the site, which anchors are easiest to develop and will have high demand? Where is the gap in the market?

I have thought about these questions for Porta Norte, and I always land on the same conclusion: the answers apply equally well to Panama City. The order in which the anchors get developed matters. First comes nature, then urbanism, and finally buildings.

1. Nature

Anchors can be natural elements, like beaches and mountains. Nature acts as a magnet that draws residents and visitors who want to enjoy natural beauty. On beaches, you can build marinas, enable water sports, and develop resorts, among other options. In the mountains, you can create trails, ski runs, and mountain biking routes, among other activities.

Natural elements should be promoted first, because every human being has a need to connect with nature. On top of that, nature is already there, so depending on what you want to do, you can take advantage of it with relatively low investment.

Panama is known for its biodiversity and its fertile land. We should make the most of these resources. At Porta Norte, the first thing is to highlight the river, the trees, the views, and the high points.

2. Urbanism

In a home, the members of a family have their own bedrooms and come together in common spaces like the living room and the kitchen. In a city, citizens have their own homes and come together in common spaces like plazas and parks. At the urban level, it is essential to have public spaces designed so that citizens can gather to celebrate, to have fun, and to exercise.

In Panama City, Casco Viejo, with its plazas and its pedestrian-oriented design, is the most beloved neighborhood in the city. It is no coincidence that it is the most walkable urban fabric and the one with the most music, art, and community events. So it makes sense to use this urban approach to build a new kind of neighborhood that people will love. One possible improvement would be to include more trees and greenery in the streets.

3. Buildings

Usually the most common building type is residential. But the more diverse the buildings are, and the more they attract culture and life, the better. That can include universities, schools, temples, public spaces, shopping centers, gyms, sports centers, and much more. My theory is that one of the best anchors, both for Panama and for Porta Norte, would be a great university. A vibrant community is built with families and with young people who want to better themselves, and these educational institutions are the raw material of universities.

In Panama, there is a big opportunity because of the shortage of quality universities. At Porta Norte specifically, a great university would be ideal, since it sits in the largest school hub in Panama, with more than 15 schools within a few kilometers and thousands of students graduating every year, but no university nearby to serve them.

Universities as Anchors

There are many cities that have thrived thanks to the best universities in the world, like Harvard, Stanford, Notre Dame, and the University of Texas at Austin. All of these cities were much smaller decades ago, and the universities have been key engines of their growth.

In short, a university focused on technology, especially on computer science, could be an excellent option. In Panama City there is no university offering world-class technology education, despite growing global demand and the advance of technologies like artificial intelligence.

This conclusion is inspired by a Paul Graham essay titled «How to Make Pittsburgh a Startup Hub.» In it, Graham reflects on the characteristics that made Silicon Valley what it is today and how they might be replicated elsewhere. Here is a representative excerpt:

So suppose cool old neighborhoods and cool little restaurants make this the next Portland. Will that be enough? It will put you in a way better position than Portland itself, because Pittsburgh has something Portland lacks: a first-rate research university. CMU plus little cafes means you have more than hipsters drinking lattes. It means you have hipsters drinking lattes while talking about distributed systems. Now you’re getting really close to San Francisco.
— Paul Graham, co-founder of Y Combinator

A technology-focused university would have the potential to produce talent that can earn significant income in the tech industry, or even start new companies, which would create a virtuous cycle. Other top-tier universities can also be good for urban growth, because universities and urban development have a symbiotic relationship in which both sides benefit.

When you design a new community, you need a clear vision. In the case of Porta Norte, we want a community that is vibrant, healthy, and close-knit. A place where kids can run through the streets, where people can exercise, where there is a thriving economy, and much more. All of these elements together create a place that people love, that they protect, and that lasts over time. Incorporating anchors is one of the key strategies for making that vision real.

To close, here are a few thoughts worth considering: What kinds of anchors do you think Panama City is missing? Where do you see opportunities in the market? Which anchors could improve everyone’s quality of life? Which ones do you think would work well in places like Porta Norte? And how do you imagine the universities of the future?

Anclas en Master Planned Communities

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En este artículo, exploraré el papel de las «anclas» dentro de un «Master Planned Community» (MPC).

¿Qué es un Master Planned Community?

Las comunidades planificadas son desarrollos inmobiliarios a gran escala donde los residentes pueden vivir, trabajar y entretenerse. Usualmente se encuentran en las periferias urbanas, donde se prevé un fuerte crecimiento urbano. Puedes pensar en ellas como el juego «Sim City», pero en la vida real. Para comprender más a fondo lo que son, puedes leer este artículo que escribí aquí.

¿Qué es una Ancla?

Comencemos con la definición de la RAE:

«1. f. Instrumento de hierro formado por una barra de la que salen unos ganchos, que, unido a una cadena, se lanza al fondo del agua para sujetar la embarcación.»

En el lenguaje cotidiano, el término «ancla» hace referencia al instrumento de un barco que se arroja al fondo del mar para que el barco pueda mantenerse en un área fija donde los tripulantes desean quedarse sin que el barco se vaya a la deriva. Normalmente se utiliza un ancla en un lugar porque tiene buenos atributos, como la pesca abundante, seguridad para nadar, aguas tranquilas y buen clima. Luego se obtiene beneficio del lugar.

En la industria inmobiliaria, se utiliza el término «ancla» como analogía para describir algo que atrae otras cosas. Ese «algo» suele ser una institución deseada o atracciones naturales que captan el interés de personas, empresas o inversiones. Las «anclas» ayudan a promover el desarrollo inmobiliario de un sitio.

Los centros comerciales emplean ampliamente el término «ancla». En gran medida, el éxito de un centro comercial depende del éxito de su «ancla». Los desarrolladores de centros comerciales buscan terrenos con características favorables como alto tráfico, población cercana abundante y poder adquisitivo elevado, entre otros. Luego, buscan una «ancla» para el proyecto, que generalmente son comercios que atraen una gran cantidad de visitantes, como supermercados. La «ancla» es fundamental para llevar a cabo el desarrollo, ya que atrae el tráfico de personas que contribuye al éxito de otros negocios dentro del centro comercial. Sin una «ancla», no hay proyecto.

En la escala de una «Master Planned Community» o ciudad, deben existir numerosas «anclas» que satisfagan las necesidades de los residentes. Entonces, ¿qué tipos de «anclas» deben existir?

Algunas preguntas importantes son: ¿Cuál es la cultura y los valores que se desean fomentar en la comunidad, y qué tipo de «ancla» es más adecuada para ello? ¿Dado el contexto del sitio, cuáles son las «anclas» más fáciles de desarrollar que tendrán una alta demanda? ¿Dónde se encuentra el hueco en el mercado?

He reflexionado sobre estas preguntas para Porta Norte y siempre llego a la conclusión de que las respuestas son igualmente aplicables a la Ciudad de Panamá. El orden en que se desarrollan las «anclas» es importante. Primero viene la naturaleza, luego el urbanismo y finalmente las edificaciones.

1. Naturaleza

Las «anclas» pueden ser elementos naturales, como playas y montañas. La naturaleza actúa como un imán que atrae a los residentes y visitantes que desean disfrutar de la belleza natural. En las playas, se pueden construir marinas, facilitar deportes acuáticos y desarrollar resorts, entre otras opciones. En las montañas, se pueden crear senderos, pistas de esquí y rutas para ciclismo de montaña, entre otras actividades.

Los elementos naturales deben promoverse en primer lugar, ya que todos los seres humanos tienen la necesidad de conectarse con la naturaleza. Además, la naturaleza ya está presente, por lo que, según lo que se desee hacer, se puede aprovechar con una inversión relativamente baja.

Panamá es conocido por su biodiversidad y su tierra fértil. Debemos aprovechar estos recursos. En Porta Norte, lo primero es resaltar el río, los árboles, las vistas y los puntos más altos.

2. Urbanismo

En una residencia los integrantes de la familia tienen sus cuartos y conviven juntos en los espacios comunes como la sala y la cocina. En un urbanismo los ciudadanos tienen sus residencias y conviven juntos en los espacios comunes como las plazas y parques. A nivel urbano es imperante tener espacios públicos diseñados para que los ciudadanos se puedan unir a celebrar, festejar, y hacer ejercicio.

En la Ciudad de Panamá, el Casco Viejo, con sus plazas y diseño orientado al peatón, es el barrio más querido de la Ciudad. No es coincidencia que sea el urbanismo más peatonal y el que tiene la mayor cantidad de eventos musicales, de arte y de unión. Por lo tanto, tiene sentido utilizar este enfoque urbanístico para construir un nuevo urbanismo que la gente ame. Una posible mejora sería incluir más árboles y vegetación en las calles.

3. Edificaciones

Usualmente, la edificación más común son las residenciales. Sin embargo, cuanto más diversas sean las edificaciones y atraigan cultura y vida, mejor. Esto puede incluir universidades, escuelas, templos, espacios públicos, centros comerciales, gimnasios, centros deportivos y mucho más. Mi teoría es que una de las mejores «anclas», tanto para Panamá como para Porta Norte, sería una gran universidad. Una comunidad vibrante se crea con familias y jóvenes que buscan superarse, y estas instituciones educativas son la materia prima de las universidades.

En Panamá, existe una gran oportunidad debido a la falta de universidades de calidad. En Porta Norte, específicamente, una gran universidad sería ideal, ya que se encuentra en el hub escolar más grande de Panamá, con más de 15 escuelas a pocos kilómetros y miles de estudiantes graduándose cada año, pero sin una universidad cercana para atender a esos estudiantes.

Universidades como «Anclas»

Existen numerosas ciudades que han prosperado gracias a las mejores universidades del mundo, como Harvard, Stanford, Notre Dame y la Universidad de Texas en Austin. Todas estas ciudades eran mucho más pequeñas décadas atrás, y las universidades han sido motores clave de su crecimiento.

En resumen, una universidad enfocada en tecnología, especialmente en el campo de la informática, podría ser una excelente opción. En la Ciudad de Panamá, no existe una universidad con una oferta de educación tecnológica de primer nivel, a pesar de la creciente demanda global y el avance de tecnologías como la Inteligencia Artificial.

Esta conclusión se inspira en un ensayo de Paul Graham titulado «How to Make Pittsburgh a Startup Hub«. En este ensayo, Paul Graham reflexiona sobre las características que han convertido a Silicon Valley en lo que es hoy y cómo se pueden replicar en otros lugares. Aquí tienes un extracto representativo del ensayo:

«Entonces, supongamos que los barrios antiguos interesantes y los pequeños restaurantes interesantes convierten a esta ciudad en el próximo Portland. ¿Será suficiente? Esto te pondrá en una posición mucho mejor que Portland en sí misma, porque Pittsburgh tiene algo que Portland no tiene: una universidad de investigación de primer nivel. Carnegie Mellon University y cafés más pequeños significan que tienes más que hipsters bebiendo lattes. Significa que tienes hipsters bebiendo lattes mientras hablan sobre sistemas distribuidos. Ahora estás acercándote mucho a San Francisco».
– Paul Graham, cofundador de Y-Combinator

Una universidad enfocada en tecnología tendría el potencial de generar talento que pueda ganar ingresos significativos en la industria tecnológica o incluso crear nuevas empresas, lo que generaría un ciclo virtuoso. Otras universidades de primer nivel también pueden ser beneficiosas para el crecimiento urbano, ya que las universidades y el desarrollo urbano tienen una relación simbiótica en la que ambos se benefician.

Al diseñar un nuevo urbanismo, se debe tener una visión clara. En el caso de Porta Norte, queremos una comunidad vibrante, saludable y unida. Un lugar donde los niños puedan correr por las calles, donde la gente pueda hacer ejercicio, donde exista una economía próspera y mucho más. Todos estos elementos juntos crean un lugar que la gente ama, protege y que perdura en el tiempo. Incorporar «anclas» es una de las estrategias clave para materializar la visión.

En fin, aquí dejo algunas reflexiones para considerar: ¿qué tipo de «anclas» crees que hacen falta en la Ciudad de Panamá? ¿Dónde identificas oportunidades en el mercado? ¿Qué «anclas» pueden mejorar la calidad de vida de todos? ¿Cuáles crees que funcionarían bien en lugares como Porta Norte? ¿Cómo imaginas las universidades del futuro?

Guía para Desarrolladores Maestros

English

Los Desarrolladores Maestros son desarrolladores inmobiliarios que construyen Comunidades Planificadas Maestras (CPM). Esta publicación expande en los ingredientes necesarios para convertirse en un gran Desarrollador Maestro, delineados por Urban & Civic, un Desarrollador Maestro, en su infografía.

Proyectos

ENFÓCATE EN ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA

Estudia los patrones de crecimiento urbano y proyecta dónde se construirán los nuevos desarrollos. Adquiere la mayor cantidad de tierra posible para capturar la apreciación de la tierra generada en las primeras fases.

LOS RETORNOS SON A LARGO PLAZO

Las Comunidades Planificadas Maestras son como icebergs: son masivas y lentas. Las CPM requieren una gran inversión para transformar la tierra no desarrollada en tierra desarrollada, funcional y aspiracional, de modo que los primeros residentes quieran mudarse. Recluta socios que tengan horizontes de inversión a largo plazo.

TRABAJA CON SOCIOS DE MENTALIDAD SIMILAR

Atrae accionistas, talento y clientes de alta calidad que compartan tus valores y añadan valor al proyecto. Trabaja arduamente para mantener y elevar la calidad en todos los aspectos.

RESPONDE AL CONTEXTO DEL LUGAR

Cada ubicación presenta desafíos y oportunidades únicas en términos de topografía, ingeniería y mercado. Es esencial resaltar e integrar las características naturales en el diseño del plan maestro. Además, el contexto del mercado varía constantemente. Realizar estudios de mercado sólidos te permitirá identificar y abordar necesidades específicas que tu proyecto puede resolver. La clave del éxito radica en la capacidad para adaptarse a estos elementos y ofrecer soluciones focalizadas a las brechas del mercado.

Planificación

VISIÓN Y COMUNICACIÓN

La visión es la esencia del proyecto y una piedra angular para su éxito. No solo es crucial tener una visión clara, sino que también es vital comunicarla de manera efectiva a todo el equipo. La falta de una visión clara y comunicable es una garantía para el fracaso, por lo que asegúrate de que todos comprendan y compartan esta visión. Para facilitar la comunicación, desarrolla habilidades de comunicación y utiliza material gráfico de alta calidad. Alinea todas las fases del proyecto, desde el diseño hasta la construcción, con esta visión y con el material de mercadeo. Simplifica lo complejo — explica, ilustra y guía. Como ejemplo pueden ver el Charrette de Porta Norte.

MANTÉN BUENA RELACIÓN CON TODOS LOS «STAKEHOLDERS»

Las Comunidades Planificadas Maestras cambian la ciudad. Es naturaleza humana resistir al cambio y, por lo tanto, existe mucha resistencia en contra de nuevos desarrollos inmobiliarios. Así que es importante tener buenas relaciones con las entidades públicas y los vecinos para minimizar contratiempos imprevistos.

LA CONFIANZA SE GANA HACIENDO LO QUE DICES QUE VAS A HACER

Construye lo que dices que construirás y trabaja para superar las expectativas. El trabajo de un Desarrollador Maestro es vender una visión, asegurar financiamiento y construir. Debes ser visto como una máquina de producción.

DISEÑA CON POSIBILIDAD DE CAMBIO DESDE EL PRINCIPIO

Las necesidades del mercado cambian con el tiempo y los planes maestros deben evolucionar para responder a esos cambios. Es decir, no necesitas tener diseñada la última fase en detalle desde el principio. Crea espacio para incorporar lecciones aprendidas en las fases futuras.

Ejecución

REDUCE RIESGOS LO MÁS TEMPRANO POSIBLE

Identifica todos los riesgos posibles y ten una estrategia para mitigarlos. Por ejemplo:

Reduce el riesgo de mercado atrayendo anclas como universidades, escuelas y centros comerciales.
Reduce el riesgo financiero realizando estudios de viabilidad, comprando tierras al precio correcto, teniendo accionistas adinerados y manteniendo excelentes relaciones con los bancos y financiamiento a largo plazo.
Reduce el riesgo de construcción dando un seguimiento constante y contratando excelentes diseñadores de ingeniería, contratistas generales e inspectores externos.
Reduce el riesgo del producto realizando estudios de mercado y entendiendo a tu cliente.

CONTINÚA CONSTRUYENDO PARA MANTENER MOMENTUM

El proyecto siempre debe avanzar. Las Comunidades Planificadas Maestras se comportan como una bola de nieve rodando cuesta abajo; comienzan lentas y pequeñas, pero a medida que avanzan, se mueven más rápido y se vuelven gigantes. Mientras más infraestructura y residentes, mayor el mercado para nuevos negocios, aumentando así el valor del proyecto y creando un ciclo virtuoso.

USA LAS ECONOMÍAS DE ESCALA A TU FAVOR

El dolor de cabeza y los costos administrativos de construir una carretera de 1 kilómetro son casi los mismos que construir 5 kilómetros. Como resultado, debes construir lo máximo posible mientras mantienes un porcentaje saludable de ventas (>50%) y mantienes el financiamiento a niveles saludables.

ESTRATEGIAS DE VENTA Y DIVERSIFICACIÓN DE MERCADOS

Para acelerar la absorción de tierra en una Comunidad Planificada Maestra, es vital tener un plan de venta detallado, abarcando desde estrategias de precios hasta publicidad y promociones. Pero no te limites a un solo mercado; experimenta y diversifica. Investiga qué segmentos responden mejor a tus ofertas y ajusta tu enfoque según los resultados. Analiza rangos de precio que muestran alta absorción y diferencia tu producto para apuntar a diversos grupos demográficos, como diferentes grupos de edad, comunidades y estados civiles. De esta manera, no solo acelerarás la absorción sino que también mitigarás los riesgos asociados con la dependencia de un solo segmento de mercado.

Colabora con homebuilders de buena reputación y con una fuerza de ventas robusta. Esto no solo acelera la absorción de tierra, sino que también asegura servicios y comodidades de alta calidad para los futuros residentes. Trata a todos los actores involucrados como socios estratégicos que agregan valor al proyecto. Asegúrate de que las «anclas» del proyecto, como universidades y centros comerciales, no solo enriquezcan la vida comunitaria, sino que también atiendan directamente a las necesidades de los residentes.

Residencias

MANTÉN EL CONTROL EVITANDO LA VENTA DE PARCELAS GRANDES

La venta de parcelas grandes podría comprometer tu control y poner en riesgo la visión del proyecto. Todas las parcelas deben seguir el código del proyecto y agregar valor al mismo. El papel del Desarrollador Maestro es llevar la visión a buen puerto desde su inicio hasta su finalización.

DESARROLLA LA TIERRA Y AVANZA DE FASE

Las comunidades planificadas maestras deben operar como una línea de ensamblaje. Al construir una fase, debes estar planeando y vendiendo la siguiente. Diseñar, financiar y construir son esfuerzos constantes. Mantén un flujo continuo de residencias para propulsar el proyecto.

CREA REGLAS CLARAS Y JUSTAS PARA TODOS LOS «HOMEBUILDERS»

Fomenta un ambiente donde todos los participantes puedan prosperar financieramente. Este enfoque crea un ciclo virtuoso de clientes que reinvierten en el proyecto. Este principio aplica particularmente a los constructores de viviendas. Su éxito es tu éxito y su fracaso, tu fracaso. Como Promotor Principal, tu papel es alinear intereses y establecer un campo de juego justo y equitativo.

TOMA CONTROL DE LAS PARCELAS MÁS COMPLEJAS

Siempre habrá lotes o unidades difíciles de vender. No todas las propiedades pueden gozar de la mejor vista o ubicación. Desarrolla la capacidad para desarrollar los lotes complejos para mantener la calidad y generar valor.

Calidad

ESTABLECE UNA REFERENCIA DE CALIDAD DESDE EL INICIO

El primer proyecto en la comunidad planificada establece la barra para todo lo que sigue. Asegúrate de mantener altos estándares desde el comienzo, ya que esto tiene un impacto significativo en el proyecto.

SIGUE EL CÓDIGO Y CONSTRUYE EJEMPLOS DE RESIDENCIAS «IN-HOUSE»

Crea un código para mantener la visión y alinea el primer proyecto con este código. Incluye este código en los contratos de compra para asegurarte de que se mantengan los estándares. Construye proyectos in-house para aclarar la visión a los otros desarrolladores.

ENFÓCATE EN LOS DETALLES

El corazón del cliente está en esos mismos detalles. Conviértete en un experto centrado en la satisfacción del cliente y asegúrate de que todo lo que construyas sea funcional, viable y estéticamente agradable. La arquitectura debe encontrar inspiración en la arquitectura vernácula local y adaptarse al clima. Los espacios públicos y los árboles en las calles deben ser excepcionalmente bien pensados.

INVIERTE INTELIGENTEMENTE

No necesitas gastar más; necesitas gastarlo de manera inteligente. Algunas soluciones pueden tener un costo similar, pero ofrecen un valor estético o funcional significativamente mayor. Un ejemplo son las rodaduras de adoquines en comparación con las de concreto. Pueden tener un costo similar, pero las de adoquines son estéticamente superiores. Además, el mantenimiento de la infraestructura, especialmente en lo que respecta a las tuberías debajo de las calles, resulta más económico a largo plazo, ya que los adoquines se pueden quitar y volver a poner con facilidad.

Financiamiento

SE REQUIERE CAPITAL PACIENTE Y CON «KNOW-HOW»

Las comunidades planificadas suelen ser proyectos de alcance multigeneracional. Debido a esta naturaleza a largo plazo, los rendimientos pueden tardar más en manifestarse en comparación con proyectos inmobiliarios más convencionales. Por ello, es esencial buscar inversores que no solo aporten capital, sino que también ofrezcan una valiosa experiencia y asesoramiento estratégico.

INVIERTE EN CALIDAD

Invierte en arquitectos de renombre para generar diseños excepcionales, especialmente en el plan maestro. Opta por materiales que resistirán la prueba del tiempo y que serán fáciles de mantener. Un ejemplo palpable es invertir en árboles para las calles; con el tiempo, estas se ven cada vez mejor.

UTILIZA FONDOS PÚBLICOS PARA ACELERAR LA EJECUCIÓN

Recurre a financiamiento público para incrementar tu apalancamiento y acelerar el desarrollo de la comunidad planificada. Esto no solo te proporciona capital sino que también crea embajadores para el proyecto. Asegúrate de tener niveles de deuda saludables y de tener una fuente de repago clara y amplia.

MANTÉN LA EJECUCIÓN A TRAVÉS DE LOS CICLOS ECONÓMICOS

Las comunidades planificadas maestras son proyectos a largo plazo que atravesarán ciclos económicos altos y bajos. Mantén la salud financiera: Es importante tener un plan financiero robusto. Considera mantener reservas para las vacas flacas, lo que significa tener un fondo de emergencia para tiempos difíciles.

Para convertirse en un Desarrollador Maestro exitoso, la clave reside en una visión clara, una ejecución meticulosa y una adaptabilidad constante. En cada etapa, desde la planificación hasta el financiamiento, el enfoque debe ser integral. Construir una Comunidad Planificada Maestra no es simplemente una cuestión de erigir edificios; es un acto de transformación urbana que requiere una cuidadosa coordinación de muchos elementos. Es un compromiso a largo plazo que exige paciencia, capital inteligente y una constante búsqueda de calidad. Cada detalle cuenta, cada socio importa y cada decisión puede impulsar o descarrilar la visión. Pero cuando todo se alinea, el impacto trasciende generaciones. Ahí radica la verdadera magia del desarrollo maestro: en la habilidad para ver no solo lo que es, sino también lo que podría ser, y hacerlo realidad.

Descarga la infografía del ADN de un Desarrollador Maestro:

DNA-of-a-Master-Developer Download

Charrette de Porta Norte

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El 11 de Agosto de 2015 fue la presentación final del Charrette del Master Plan de Ciudad Porta Norte en el American Trade Hotel.

Sesión de Trabajo del Charrette de Porta Norte

Ricardo Arosemena, Keyes Hardin, Max Von-Trott, Andrés Duany

DPZ in the Administration Building of Panama

El evento comenzó con Henry Faarup Mauad, Presidente de Grupo Colonias –desarrollador maestro de Porta Norte. Continuó con Henry Faarup Humbert, Gerente General de Grupo Colonias, y concluyó con una presentación de Ciudad Porta Norte por Andrés Duany, líder y cofundador del Congreso del Nuevo Urbanismo (CNU).

Henry Faarup Mauad:

Fundé Grupo Colonias en 1984 y desde entonces hemos desarrollado más de 1,000 viviendas en la Ciudad de Panamá. Viví en Francia entre el 2009 y el 2014 como embajador. Regresé pensando en retirarme y jugar golf, sin embargo, me encontré con mi hijo, Henry James, que tenía mucha energía y conversabamos sobre nuevas ideas. Nos entusiasmamos y decidimos unir fuerzas para crear nuestro proyecto más ambicioso.

Después de conversar mucho sobre ideas de desarrollo inmobiliario nos encontramos con la familia Rojas Pardini, quienes tienen una gran extensión de tierra en la Vía Panamá Norte, cerca del Club de Golf.

Quiero aprovechar para agradecerle a la Familia Rojas Pardini por todo el apoyo que nos han dado y por la visión que tuvieron hace 30 años de adquirir esta bella tierra.

Después de conocerlas bien, negociamos y nació este megaproyecto llamado Ciudad Porta Norte.

Al arrancar mi hijo me hablaba del nuevo urbanismo. Me decía que hiciéramos un charrette y yo me preguntaba: ¿Qué es un charrette? Viví 5 años en Francia, sé hablar francés y no conocía esa palabra francesa. No entendía bien el concepto. Pero tras pensarlo y debatirlo con el comité ejecutivo, me convencieron.

Tengo que aceptar que estoy impresionado con el resultado. Se trata sobre crear una comunidad caminable inspirada en el Casco Viejo.

Hace unos años nuestro gran amigo Bobby Motta, que en paz descanse, se refería a un familiar como «el corregido y aumentado». En esta familia «el corregido y aumentado» es Henry James Faarup Humbert. Por favor, denle la bienvenida.

Henry Faarup Humbert:

Gracias por las palabras, Papá. Buenas noches y bienvenidos.

Desde la primera reunión con el comité ejecutivo conversábamos sobre la experiencia que queríamos construir. Poco a poco concluimos que la experiencia era la de caminar por las calles de Casco Viejo o de Europa. No estábamos muy claros cómo proceder, así que comenzamos a investigar en internet y compartir ideas con arquitectos.

Sostuvimos una conversación especial con Jeff Speck, el orador del TED Talk «The Walkable City» y el autor del libro «Walkable City». Jeff nos enseñó la ruta óptima para implementar el nuevo urbanismo y nos señaló 4 firmas de urbanismo para entrevistar. Entre ellas estaba Duany Plater-Zyberk (DPZ), y me dijo que si Andrés Duany lideraba el charrette, era la mejor opción.

Siguiendo este norte, hace unos meses representantes del comité ejecutivo fuimos al Congreso del Nuevo Urbanismo en Dallas, Texas. Allí asistimos a cursos, entrevistamos a los urbanistas y aprovechamos para tener conversaciones filosóficas sobre cómo construir la ciudad ideal con los mejores urbanistas del mundo.

Al final del congreso escogimos DPZ y su fundador, Andrés Duany, para diseñar el Master Plan de Ciudad Porta Norte. Hoy, después de trabajar juntos, les puedo confirmar que tomamos la decisión correcta.

Ahora les cuento un poco sobre Andrés.

Andrés es un arquitecto y urbanista que ha dedicado su vida profesional al diseño de comunidades caminables. Andrés Duany y su esposa, la arquitecta Elizabeth Plater-Zyberk, fundaron la firma Duany Plater-Zyberk en 1980.

Su primer proyecto fue Seaside en Panama City, Florida, la cual se convirtió en el epicentro del movimiento del nuevo urbanismo.

Andrés ha sido reconocido con distintos premios, entre ellos el premio Richard H. Driehaus, la medalla Tomas Jefferson y el premio The Vincent Scully. También es autor de múltiples libro entre los que se destacan Suburban Nation, Smart Growth Manual y Garden Cities.

Ahora los dejo con Andrés Duany, quien nos presentará el Master Plan de Ciudad Porta Norte. Por favor, recíbanlo con un fuerte aplauso.

Andrés Duany:

Muchas gracias a los Henrys. En mi presentación explicaré los siguientes conceptos:

¿Qué es un charrette?
¿Qué es el nuevo urbanismo?
¿Qué es Ciudad Porta Norte?

**¿Qué es un charrette?**

Un charrette es un taller de trabajo donde expertos en diversas ramas se unen para lograr un diseño.

En el caso de Ciudad Porta Norte tenemos 10 expertos internacionales trabajando de la mano de 10 expertos panameños. Nuestra firma es experta en nuevo urbanismo, pero no en Panamá. Los desarrolladores son expertos en Panamá, pero no en nuevo urbanismo. Unidos somos expertos en desarrollo de nuevo urbanismo en Panamá.

Los desarrolladores participaron en el charrete los 8 días de trabajo, asegurándose de que el diseño sea eficiente y viable. El charrete también contó con una participación de financieros, ingenieros, abogados, corredores, oficiales del gobierno, posibles compradores de lotes y residentes, entre otros.

El resultado es un proyecto que parece utópico para Panamá, sin embargo, tenemos experiencia volviendo este tipo de urbanismo realidad.

¿Qué es el nuevo urbanismo?

El nuevo urbanismo es el diseño urbano enfocado en el peatón.

Usemos el Casco Viejo como ejemplo. Aquí tienes la oportunidad de caminar a supermercados, bancos, restaurantes, tiendas o a la casa de amigos. Este barrio, como muchas ciudades de su época, es el mejor lugar para vivir en Panamá si uno quiere ser peatón. Tiene el mejor urbanismo si uno quiere espacios públicos para socializar, a diferencia de los proyectos modernos que hay en Panamá.

Sin embargo, hay que reconocer que el Casco Viejo no es perfecto, ya que tiene problemas de infraestructura desactualizada, faltan estacionamientos y tiene algunos elementos de abandono.

Un diseño nuevo urbanista se adapta a las necesidades locales. En este caso, hemos diseñado un lugar parecido al Casco Viejo, pero asegurándonos de corregir sus problemas.

Porta Norte es un lugar donde puedes caminar o usar una bicicleta para satisfacer tus necesidades diarias. Pero también, si quieres, tienes la opción de movilizarte en carro.

Las tiendas en un barrio turístico como Casco Viejo, crecen de forma orgánica y terminan ofreciendo lo mismo. Aquí en Casco Viejo hay más de 16 tiendas iguales que venden sombreritos idénticos. Falta variedad de tiendas y opciones.

Las tiendas en un barrio nuevo como Porta Norte son elegidas. Se invita a diferentes negocios que puedan beneficiar a los residentes, convirtiéndose en un lugar rico en opciones. En el nuevo urbanismo combinamos la experiencia de las calles de un barrio antiguo con la oferta de servicios variados.

Hay gente de mente cerrada que se opone al nuevo urbanismo. Nos dicen, “el problema es que ustedes son irresistibles porque se copian de las buenas ideas”. Yo digo, “¡Exacto!”. Siempre y cuando una idea sea buena y funcione, no tenemos problema en copiarnos.

En Panamá y Latinoamérica hay mucha gente a la que le gusta la arquitectura tradicional como la de Casco Viejo. También hay gente a la que le gusta la arquitectura moderna con más vidrio. La respuesta en el nuevo urbanismo es usar ambas.

Alguien puede construir una edificación de uso mixto, con una planta baja comercial con mucho vidrio para mejorar la visibilidad y el resto de los pisos que sean de arquitectura tradicional. Hay espacio para que las edificaciones institucionales sean modernas e icónicas. No pensamos que un estilo es superior al otro.

Un problema del urbanismo convencional es la experiencia del peatón. A nadie le gusta caminar por una acera desierta con paredes ciegas en la planta baja. Como no se le presta mucha atención, esta experiencia termina con aceras estrechas, interrumpidas por postes o llena de carros.

En el nuevo urbanismo nos enfocamos en que el peatón tenga una experiencia interesante, cómoda y divertida. Por eso las plantas bajas deben tener comercios y residencias con ventanas y puertas. Deben ser acompañadas de aceras anchas arborizadas.

Para lograr esto, escondemos los estacionamientos detrás o debajo de las edificaciones. Esto mejora la experiencia del peatón. En este proyecto hay muchos carros pero no se verán estacionados.

El nuevo urbanismo se adapta al contexto local. Ahora les enseño a detalle cómo lo hacemos con Ciudad Porta Norte.

¿Qué es Ciudad Porta Norte?

Vamos a ver la presentación de lo que hemos diseñado. Este diseño se irá puliendo con el tiempo a medida que salgan mejores ideas.

Visita al Terreno

Equipo de Grupo Colonias y DPZ en Porta Norte

Cuando aterrizamos en Panamá visitamos el terreno de primero. Es muy importante conocer bien el sitio. Allá me encontré con unas tierras con mucho carácter que me levantaban el espíritu. Es un terreno extenso con colinas, ríos, quebradas y árboles antiguos.

Ubicación

Porta Norte está ubicado sobre la nueva Vía Panamá Norte. La cercanía al Corredor Norte le da una buena conectividad. La zona está llena de amenidades.

La propiedad es el centro del crecimiento de la ciudad. Vi mucho movimiento en el área ya que hay vecinos construyendo calles. Nuestro proyecto, sin duda, es el indicado para estar en el centro ya que será el Casco Viejo para nuestros residentes y todos los vecinos.

La propiedad tiene un buen acceso a través de la Vía Panamá Norte donde se puede construir un Town Center vibrante.

Silueta del Master Plan de Porta Norte sobrepuesta en la Ciudad de Panamá.

Casco Viejo

Después de visitar Porta Norte nos fuimos al American Trade Hotel, donde trabajamos por los siguientes 8 días. Aprovechamos todas las noches paseando y cenando juntos para compartir las ideas del día. Fue una idea fantástica trabajar en este barrio porque ha sido una gran fuente de inspiración.

El contraste entre el Casco Viejo y el resto de la Ciudad es radical. El Casco Viejo es el tipo de lugar que mientras más conoces, más te gusta. El resto de la Ciudad no tiene vida en la calle y mientras más la conocen, más se aburren.

El Master Plan de Ciudad Porta Norte tiene estilo tradicional y moderno. El primero que se va a desarrollar es la Parcela Sur que es un pueblito tradicional. De último se desarrollará la Parcela Norte donde hay edificios altos que bordean un parque central. No queremos perder a la gente que le gusta la vistas en altura. Es un mercado viable en Porta Norte.

El barrio de Casco Viejo es diferente y algo misterioso para la mayoría de los urbanistas porque este tipo de urbanismo ya no se enseña en las universidades. Nosotros tenemos 35 años de experiencia diseñando urbanismo caminable y sabemos cómo se logra esta experiencia.

Para nosotros no es un misterio porque desayunamos, almorzamos y cenamos nuevo urbanismo. Podemos garantizar que va a ser parecido al Casco Viejo, pero mejor. En este diseño respetamos aspectos esenciales de Casco Viejo como los balcones, la arquitectura, las plazas y las alturas.

Aquí no te sientes amenazado por los carros, a diferencia de la parte nueva de la Ciudad. Para lograr esto incluimos elementos en el diseño que reducen la velocidad de los carros para que el peatón se sienta cómodo caminando como adoquines, carriles angostos, intersecciones peatonales elevadas y árboles.

Las calles angostas con mucha sombra son las mejores. Este tipo de calles a veces son ilegales en otras partes del mundo. Hemos conversado con funcionarios públicos, que están aquí presentes, y hemos encontrado maneras de lograrlo siguiendo las normas.

Proceso

Fue un charrette con mucha energía. Todos querían opinar y agarraban papel y lápiz para dibujar sus conceptos. Todos eran expertos en Panamá. Fue un poco agotador, sin embargo, es necesario el rol activo de los locales para contextualizar el diseño.

Esta tarde conversé con César, que es experto en la naturaleza de Porta Norte ya que ha cuidado la finca una gran parte de su vida. Le estaba explicando las características del árbol que queremos, un árbol con forma de florero donde las ramas crezcan hacia arriba, para que no choquen con los edificios y las raíces crezcan simétricamente hacia abajo para no romper las aceras ni la rodadura. César tenía muy claro el árbol que queríamos y que crece en Porta Norte. Fue fantástico. Ese tipo de conversaciones son necesarias para contextualizar el diseño.

Para llegar al Master Plan comenzamos formando tres equipos de trabajo aislados. El resultado de un equipo fue un master plan conformado por supercuadras que llamamos Concepto #1. Los otros dos equipos hicieron master planes muy parecidos conformado por cuadras regulares que unimos y llamamos Concepto #2. A los participantes les gustó ambos conceptos así que los diseñamos a profundidad.

El Concepto #1 está conformado por calles principales, parecidas a las de Casco Viejo, bordean el perímetro de 4 o 5 cuadras formando una supercuadra. Al lado de la plaza con la fuente hay edificios de 3 a 5 pisos que juntos bordean las supercuadras. Después de la plaza en la primera intersección agarras a mano izquierda y entras a la supercuadra. Adentro te encuentras con un área residencial llena de casas unifamiliares, árboles, parques y un lago que se puede atravesar con puentes peatonales. En un mismo lugar pueden vivir en un área urbana por fuera y suburbana por dentro.

Visión

Después de debatir las bondades de cada plan maestro escogimos continuar el proceso con el Concepto #2 de las cuadras porque era más caminable y flexible. Las cuadras pequeñas generan una red cuadriculada de calles que le da al peatón mayor opciones para caminar.

El Concepto #2 es mucho más parecido al Casco Viejo. Está conformado por cuadras pequeñas, de alrededor de 1 hectárea. Cada cuadra tiene usos intercambiables. Una misma cuadra puede tener casas, edificios residenciales o comerciales de 4, 6 o hasta 10 pisos. Esta flexibilidad permite responder al mercado más rápido.

En la siguiente imagen podrán observar la entrada de Ciudad Porta Norte. Justo al entrar hay un Town Center caminable. Los estacionamientos están escondidos detrás. No es como un centro comercial donde el estacionamiento está al frente porque sería incómodo para el peatón.

En este dibujo de la entrada pueden ver edificios de 3 pisos con comercio en planta baja y oficinas o residencias en los siguientes 2 pisos. En la parte superior, del otro lado del río, pueden ver un edificio cívico, que puede ser una iglesia o el municipio, que incluye la administración del proyecto.

Después de entrar, agarras a la derecha y te encuentras un puente que cruza el Río María Prieta para llegar a la primera plaza.

Vista de pájaro del Río María Prieta en 2D

A la izquierda del dibujo pueden ver cuadras como las de Casco Viejo, pero con estacionamientos en el medio. En el centro del dibujo pueden apreciar el Río María Prieta y cómo la plaza se abre e invita a la gente al río. Este es un ejemplo perfecto de cómo el urbanismo de Porta Norte se integra con la naturaleza.

Bajando la loma pueden ver las edificaciones con arquitectura canalera. Luego te encuentras con el puente icónico que se puede apreciar de perfil. En la parte superior de la derecha hay cuadras residenciales que varían entre casas unifamiliares y edificios de 4 pisos.

En esta imagen pueden ver la plaza después del puente que está enfocada a los residentes. Tiene acceso directo al río y cuenta con un mercado abierto, árboles frondosos, una fuente sencilla y un kiosco.

Somos urbanistas pero no arquitectos locales. Por eso hemos invitado a varios arquitectos locales a participar. El siguiente diseño es de Ricardo Arosemena. Fue basado en la plaza cercana al río. Pueden ver los estacionamientos por detrás, el mercado abierto a lado de la plaza, las tiendas y el municipio a mano izquierda. Esto nos da una buena idea de como podría ser.

Town Center diseñado por Ricardo Arosemena

Es normal llegar a este nivel de detalle un año más tarde. Con este ejercicio logramos verificar que funciona lo que diseñamos y Ricardo lo confirmó. Esta es una edificación que funciona con sus elevadores, escaleras, circulación, estacionamientos, área comercial, etc.

Algo curioso que aprendí en Panamá es la obsesión de algunos participantes por minimizar los efectos de la lluvia y maximizar la brisa por el calor. Empujaban por calles angostas para tener sombra, proteger de la lluvia y para que la brisa tuviese más potencia.

En este diagrama pueden observar las calles estrechas, los edificios altos con patios internos privados llenos de árboles para que los niños jueguen. También pueden ver los estacionamientos debajo de las edificaciones. Este es un invento nuevo sin precedente en Panamá. Este diseño permite vistas increíbles y ventilación cruzada, respondiendo contexto local.

Esta semana también conversamos sobre escuelas. Van a haber una o dos escuelas privadas en Porta Norte. En vez de tener esas escuelas que ustedes construyen que, les digo con mucho respeto, parecen fábricas o cárceles, son escuelas con un campus lleno de naturaleza donde los edificios están separados por patios internos para que los niños jueguen. Para lograr este diseño invitamos a potenciales clientes que son dueños de escuelas y lo aprobaron con mucho entusiasmo.

Porta Norte no es solo un proyecto, será un pueblo que en 20 años se autogobierne. Estamos construyendo una comunidad que va a necesitar su propia administración y municipio. Este es un concepto para el municipio donde estará la administración y el Centro de Visitantes. Tiene una torre para subir y apreciar las vistas del pueblo en construcción.

Los que les interesa vivir en Ciudad Porta Norte pueden analizar la maqueta y la información de las residencias en venta o alquiler.

Parcela Norte

La Parcela Norte tiene 150 metros de altura sobre el nivel del mar. Por lo tanto tenemos que aprovechar las vistas panorámicas del mar y la ciudad. Esta altura también viene con un clima más fresco.

En este concepto tenemos edificios altos y delgados que rodean un lago y un gran parque como el Parque Central de Nueva York. Este parque puede tener una escuela, tiendas, clubes, etc. Esta área está hundida en el centro formando un valle con forma de anfiteatro con apertura hacia el centro de la ciudad.

Estos edificios no serán como los que se encuentran en Panamá que están poco coordinados y se tapan las vistas unos a los otros. Estos serán como los de Vancouver donde los edificios están muy separados. Tienen 2 a 4 apartamentos por piso para tener mucha luz y vistas panorámicas.

Borrador de Parcela Norte con edificios de 10 a 20 pisos

Diagramas

Una manera de verificar los planos es realizando diagramas. Estos te ayudan a analizar las características más importantes del Master Plan desde otra perspectiva.

Diagrama de Barrios. Los círculos pequeños representan el centro del barrio. Desde estos puntos un peatón puede llegar caminando en menos de 5 minutos a toda el área del círculo.

Diagrama de Espacios Públicos. En verde oscuro están los ríos y quebradas bordeadas por franjas de áreas verdes extensas y boscosas adecuadas con senderos, bancas, mesas y barbacoas. Todo construido con materiales de la naturaleza. En verde claro hay jardines, áreas deportivas, plazas, parques, patios internos. Las áreas verdes suman alrededor de 40%. Es altísimo.

Diagrama de Área Desarrollable (amarillo).

Diagrama de calles para peatones (verde claro) y senderos de naturaleza (verde oscuro). El proyecto cuenta con muchas calles peatonales que dirigen a los cauces naturales para invitar a las personas a conectar con la naturaleza.

Diagrama de Bus. En rojo pueden observar la circulación del bus por el Boulevard. Los puntos rojos son las paradas de buses. Cada parada le sirve a un centro de barrio distinto para que los residentes se puedan movilizar con facilidad. Esto ayuda a las personas que no quieren o pueden caminar como los adultos con niños, los mayores y personas con movilidad reducida. En Porta Norte podrás tener un carro, pero no necesitarlo a diario.

Diagrama de Espacios Cívicos. Ciudad Porta Norte es un lugar grande donde vivirán entre 25,000 a 30,000 personas. Estas personas necesitan sus templos, clubes y todos los componentes cívicos que conocemos y que no existen en los desarrollos convencionales. En Porta Norte reservamos lotes cívicos para que los residentes futuros puedan construirlos.

Diseño de Calles

El diseño de las calles es muy importante porque la calle es un espacio público. Las calles de la Ciudad son muy hostiles a los peatones. En cambio las calles del Casco Viejo son agradables y por eso las estamos recreando.

Hemos creado un catálogo completo con todas las secciones de calles. Mientras más anchas las calles, más altos tienen que ser los edificios para darle sombra al peatón y distanciar los vecinos.

Calles Peatonales/Vehicular — Calles Peatonales / Vehiculares

Arquitectura

La arquitectura de Porta Norte es tradicional inspirada en Sevilla, Cartagena de Indias y el Casco Viejo de Panamá. Creamos un catálogo de tipologías de arquitectura para casas y edificios. Las tipologías consideran un mínimo de 2 carros por vivienda y 4 carros por cada 100 metros de espacio comercial.

Lo interesante en el catálogo de tipologías es que cada cuadra puede ser oficinas, residencial de baja, media o alta densidad. Todo depende del mercado. Los usos de las cuadras pueden ser intercambiados. Lo que todas tienen en común es que ayudan a crear un urbanismo peatonal.

Porta Norte será construido por desarrolladores que construirán en vertical. A continuación pueden ver un borrador del Código de Porta Norte que los desarrolladores deberán seguir.

Habrá una variedad enorme de arquitectos que resultará en la variedad arquitectónica del pueblo. Ellos usarán el código que tiene normas simples pero precisas, que dará como resultado un conjunto de edificaciones con armonía.

Si buscan nuestro website, www.dpz.com, verán por lo menos 3 o 4 docenas de pueblos que hemos diseñado y que han crecido en armonía. Algunos han sido diseñados por hasta 70 arquitectos, pero los diseños se unen de manera coherente por los códigos.

En Porta Norte rescatamos los patios internos hispanos, que son un arte perdido en la Ciudad de Panamá. Cuando entras a un patio interno con plantas, piedras, agua corriendo y el cielo como techo, es una experiencia mágica. Además esta arquitectura es privada y segura.

Hemos creado un catálogo de casas de patio de muchos tamaños para promover su construcción.

También creamos un catálogo de elementos arquitectónicos inspirados en el Casco Viejo para incluir en el código. Se puede construir una edificación eficiente y económica en forma caja, pero tener la opción de 15 o 20 fachadas distintas.

Sabemos que estos elementos funcionan y gustan mucho porque los residentes disfrutan los balcones y a los peatones también les gusta porque protegen de la lluvia y crean sombras, fomentando la vida en la calle.

Una Nueva Visión

Para ejecutar esta visión necesitamos a los desarrolladores y los usuarios. Los desarrolladores construyen el hardware, que son la infraestructura, las calles, plazas etc. Los residentes y comercios pioneros desarrollan el software que se forma en la cultura del barrio.

Algo bueno del liderazgo de Porta Norte es que son jóvenes. Es una nueva generación de desarrolladores que ejecutan con pasión un nuevo estilo de vida. Estos son los responsables de ejecutar Porta Norte. Esto puede demorar entre 15 y 20 años.

comite ejecutivo porta norte — Comité Ejecutivo de Porta Norte en el 2015

Quiero recalcar que no estamos proponiendo nada radical ni estamos reinventando la rueda. Esto no es un experimento, es algo que sabemos que funciona porque hemos vivido la evolución de proyectos que hemos diseñado. Estamos seguros que a futuro Ciudad Porta Norte será el nuevo modelo para desarrollar en Panamá.

Hoy estamos proponiendo es una nueva forma de vivir con nuevas ideas y esto requiere la mentalidad de una nueva generación. De ahora en adelante este es su proyecto, ya no es el mío, así que prepárense para lo que les trae la nueva generación.

Los invito a todos a sumarse para construir esta nueva manera de vivir en la Ciudad de Panamá.

Henry Faarup Humbert:

Para finalizar quisiera agradecerle al equipo de Duany Plater-Zyberk, en especial a Andrés y Judith, la project manager de DPZ, a nuestros socios, a la familia Rojas Pardini, a nuestro comité ejecutivo integrado por mi padre Henry Faarup Mauad, José Alejandro Rojas Pardini, Juan Antonio Rojas Pardini, Manuel Arias, Mario Pérez y Rafael Sabonge. A los arquitectos Ricardo Arosemena, Tony Way, Marcus Sabonge, Edward McGrath y David Rodríguez. A los ingenieros de la firma Langan, el ingeniero Carlos Arango y al ingeniero Luis Campana. Por favor, suban al escenario.

Porta Norte Charrette Download

Porta Norte Code Download

Developer’s Appendix Download

Video del Charrette:

Fotos del Lanzamiento:

A day in Porta Norte

Versión en Español

At Ciudad Porta Norte, we strive to facilitate physical activity, connection with nature, and belonging. We do this by preserving natural waterways, building tree-lined trees, parks, and squares with lots of greenery, promoting sports, and more to promote culture.

In this story, I imagine what a father’s day will be like enjoying Porta Norte’s European town lifestyle.

I wake up at 5:30 am on a Tuesday. I open my eyes and see my roof supported by wooden beams from the trees of Porta Norte. My feet are on the bamboo floor and stretch my arms.

I go out onto my terrace, take a deep breath of fresh air and watch the tops of the trees dance in synchrony. It is one of the last summer breezes. But, then, I remember that I have a tennis match at 6:00 am.

I cross an inner courtyard on my way to the kitchen. I make myself a cup of freshly ground coffee beans, grab a plate, a knife, and salt. The mornings in the yard are spectacular. On a typical morning, the sun hits the mango tree, the birds sing, and the weather is chilly while I sip my fresh brew.

I go out into the inner courtyard and am greeted by my dog, Max, wagging his tail as usual. I walk through the grass barefoot until I reach my morning chair under the mango tree. Before I sit down, I stretch out my arm and pluck a ripe mango. I sit listening to the voices in the garden as I scratch Max’s furry neck. The birds sing as they drink water from the little waterfall in the pool.

A lot of little animals come here in the summer when they need water. That’s the beauty of having a courtyard connected to Mariposa Creek —it attracts biodiversity. I breathe in the fresh air before I begin to meditate. I close my eyes and focus on my breath.

In the end, I give thanks for another day and plan my day while I peel the mango and eat it with a bit of salt. Then I ponder, do I go to the Bike Park at midday? Do I bike? To the office? the orchard? the park? the river? a square? For a stroll?

I get ready for tennis and go to the Sports Club to play with a friend from 6:00 am to 7:00 am. Then, I go back to the house, grab the hose, freshen up the floor and my head. When I’m done, I start watering the plants. I love watching the plants grow, especially my tomatoes and cucumbers; it’s eatable art. My garden is pesticide-free because I want the birds, bees, and butterflies to grow as nature commands.

I continue my virtuous morning and go to the sauna for a few minutes. Inside I’m thinking about my new project, a small house overlooking the creek. I’m going to put a small office there.

When I finish, I take a dip in the pool, play with Max for a while and go to change. Then I meet up with the rest of the family. They say they want to go to our usual café in Plaza Fundadores for breakfast. So we grab Max and head out the front door to a pedestrian street.

Render Calle Peatonal en Porta Norte — Pedestrian street

This is my favorite street. It is full of pots with plants and ends with access to Mariposa Creek. We walk a little and see some children running in the community garden and the amphitheater in the park. The laughter of the children running is the music of the neighborhood. My son wants to go and play with them, but I tell him we will join them later.

Render de Calle Secundaria en Porta Norte — Secondary street

We walk along a tree-lined street where the trees form a green roof. The squirrels keep moving from tree to tree. It is nice to see how some rays of light pass through the canopy of the trees. The brightly colored veraneras are overflowing from the balconies.

We walked to the plaza in 3 minutes. On arrival, we greet neighbors and friends. A couple of people are enjoying their hot coffee while reading the news under the tree shade. The elders are in their usual corner chatting.

Plaza Fundadores en Porta Norte — Plaza Fundadores

There is a fountain in the middle of the plaza, and you can hear the water drops falling. Brightly colored mosaics dress up the fountain.

My favorite places in the square are the bookshop and the market where they sell fresh food. In addition, there is a park for children to play in and a dog park—the smell of freshly baked bread permeates the plaza.

Marco, the waiter, smiles at us and asks, «The same as always?» We nod. We enjoy our toast while we do some people and dog watching in the plaza until we finish.

My office is on the second floor of the plaza. I say goodbye with a hug, a kiss and go to work. My office has an antique wooden desk facing my balcony, which overlooks the María Prieta River, is full of plants, and has a hammock with a mola design.

I like to keep the doors open to take advantage of the cross ventilation and to see nature. It’s a great inspiration for writing. Also, the eaves over my balcony keep the rain out.

At lunchtime, I decide to exercise. I am thankful that I have direct access to rivers from my house and office. I walk down to the plaza and cross the pergolas that lead down to the river. Next to the volleyball court, I join the yoga group and then go for a hike.

There is a microclimate; the air is cooler and humid due to the river. The smell of the tropical forest is identical to that of El Valle or Cerro Azul. I walk for several kilometers, seeing howler monkeys, blue butterflies, iguanas, ñeques, small fish, bees, and hummingbirds.

The riverbank has countless species of trees. Some of them are huge centenarians. I enjoy the fruit trees the most because I love to take them home with me. The canopies form a green roof that cuddles me.

Árbol en Porta Norte — Tree Canopy in the Maria Prieta River

Occasionally there are cave-like passages formed by bamboo. I feel like I’m in a movie when I walk through them. The track is made of gravel, and every 2 minutes, there are spaces with benches, picnic tables, and barbecues made of wood, stone, and brick.

Many people love to come down and play. How nice to have that dose of tropical nature just a few steps away on any given Tuesday. It’s food for the spirit. When I finish exercising, I approach the edge of the river where some children bathe and play with frogs. I watch the water flow between the rocks, kneel, dip my hands in the cold water and soak my face.

Río María Prieta en Porta Norte — María Prieta River

I go home, bathe, cook and have a home-cooked lunch with my partner. Lunch includes vegetables from the community garden and free-range chicken eggs that we buy at the market.

Before returning to the office, I have to pick up my son from school. So I go out the front door and grab my bike parked next to the door. On the way, I greet many parents who are walking back with their children. Next, I ride by the Plaza del Amor. When I arrive, I wait a few minutes for the soccer match to finish.

On the way back along the cycle path, my son decides to go and play in the park. So we go for a while. The space we like the most is the vegetable garden. He enjoys pulling up vegetables and seeing the roots.

There we both learn about permaculture. There is a wide variety of flowers, vegetables, fruits, and medicinal plants. Medicinal plants used to be a mystery to me, but I am learning more and more about them. Now I drink anti-inflammatory teas.

I enjoy feeding the fish in the irrigation ponds. When I leave, I take a couple of vegetables with us for dinner. I leave him at home and walk back to the office to work some more.

The bells are ringing in the distance, so it’s 6:00 pm; as usual, I watch the sunset in the hammock on the balcony. A few minutes pass, and I see a couple of friends downstairs having a few beers in the plaza under the trees. I give in to temptation and join them at their table. As I arrive I am grinning from ear to ear, and we all greet each other with a hug. I order myself a glass of wine, an appetizer, and we start telling stories.

I have plans for the evening. First, I’m going to cook on the wood-fired barbecue on my terrace with my family. As dinner time arrives, I say goodbye to the table. Some of them have already started to dance to the guitarist’s songs, so I wave them goodbye from afar.

As I walk back to my house, I get a silly smile on my face when I see so much life on the street. The lighting at night gives me a warm feeling. Finally, I cross my pedestrian street and enter my home, where I am greeted by nephews and nieces who arrived early to play.

I begin preparing the wood-fired barbecue and rinsing the vegetables from the garden. Finally, we end the evening sharing the barbecue, a few dishes that each of us brought, including the fruit from the river, wine, and good conversation at a long, narrow wooden table under the full moon.

Some nephews and nieces decide to dip in the jacuzzi while others water the plants. Finally, at the end of the night, we all say goodbye and go to sleep. I look at my phone and get excited because I surpassed my 10,000 steps a day. Then, I thank this joyous day and go to sleep.

What a great day.

Entrevista Personal Upgrade Academy

Gracias a Temístocles Díaz por la excelente conversación y por la oportunidad de hablar en Personal Upgrade Academy. En este episodio hablamos de cómo nació Porta Norte, el urbanismo de la Ciudad de Panamá, mejoramiento personal y otras guillas.

Puedes escuchar este episodio en Apple Podcasts, Spotify o en tu plataforma de podcasts favorita. También puedes ver la conversación en YouTube.

Pd #5 – Felipe Echandi sobre Startup Cities

«Los lugares que van a ser prósperos fisicamente son aquellos que son abiertos a las personas que están resolviendo problemas en el internet»
– Felipe Echandi

Felipe Echandi (@felcheck) es co-fundador y CEO de Cuanto, cofundador de PanaFintech. Participó del batch de Y Combinator en invierno de 2019 (YCW19). Tiene una licenciatura en Derecho de la Universidad de Costa Rica, un MBA en la Universidad de Texas en Austin y en el London School of Economics and Political Science.

Este episodio trata sobre Startup Cities, que debe hacer Panamá para competir mundialmente y cómo podemos posicionar a latinoamérica como una potencia mundial.

Puedes escuchar este episodio en Apple Podcasts, Spotify o en tu plataforma de podcasts favorita. También puedes ver la conversación en YouTube.

Links del episodio:

Resumen de temas:

El rol de Miami en latinoamerica.
¿Qué es el Gerente General de la Ciudad?
El Alcade Francis Suarez como Gerente General de Miami.
Cómo Miami está atrayendo a nómadas digitales y multinacionales.
Felipe está en Miami por el programa de Ondeck.
Incremento de nómadas digitales mundialmente.
Cómo las ciudades están compitiendo por los nómadas digitales.
La respuesta al post de Balajis y como Henry ganó $100 en Bitcoin.
La visión de 1729.com.
Panamá está evolucionando lento y los Startup Cities pueden ser una parte de la solución para acelerar cambios institucionales.
Las 3 definiciones de Startup Cities.
Ejemplos específicos de Startup Cities incluyendo Wynwood y Casco Viejo.
¿Qué es un Master-Planned Communities?
¿Qué es una Zona Especial de Desarrollo Económico?
Criterios importantes para los trabajadores remotos.
Panamá ha estado perdiendo poco a poco sus ventajas competitivas como la incorporación de sociedades de extranjeros.
La importancia de la aglomeración ciudadanos del internet para resolver problemas de la vida cotidiana y generar un ciclo virtuoso.
El caso de estudio de Ana Lorena Fabrega. Ella cambio de ser profesora a una emprendedora del internet con un startup que impacta a muchas más personas.
El mejor futuro será para lugares abiertos al internet que atraigan los mejores ciudadanos.
Latinofuturismo: El futuro positivo y definido de Latinoamerica.
Los diferentes Startup Cities en Panamá y cómo todos comienzan con el Canal de Panamá.
La geneología de la innovación institucional de Panamá iniciando con el Canal de Panamá hasta Porta Norte.
Leyes que incentivan la inmigración de multinacionales, trabajadores remotos y zonas francas.
Experimentos de ciudades incorporadas en Estados Unidos.
La Paz de Westfalia como el inicio de experimentos gubernamentales.
La transición de poder: religión –> estado –> red.
Uruguay como caso de estudio para latinofuturismo.
El gobierno debe transicionar a trámites digitales.
Para atraer trabajadores remotos, Panamá debe invertir en un mejor urbanismo para la gente como Porta Norte lo está haciendo.
La importancia de potenciar la naturaleza, la biodiversidad y los psicodélicos para mejorar el turismo.