Master Developers are real estate developers who build Master Planned Communities. This post expands on the ingredients needed to become a great Master Developer, outlined by Urban & Civic, a Master Developer, in their infographic.
Projects
Target big, complex sites in key growth locations
Study urban growth patterns and predict where new developments will happen. Acquire the most land you can afford to benefit from land appreciation created in the first phases.
Invest in the land for long-dated returns
Master-planned communities are like icebergs — they are massive and move slowly. MPCs require a lot of investments to transform undeveloped land into developed, functional, and aspirational for the first residents to move in. Recruit partners who have long-term investment horizons.
Work with like-minded partners
Attract high-quality shareholders, talent, and clients who share your values and add value to the project. Work hard to maintain and raise the quality bar in every aspect.
Recognize every site demands a customized approach
Every site has unique topography and engineering challenges. The market is always different. Learn to adapt to the context and attempt to understand the market. Highlight and incorporate natural environments into the master plan.
Planning
Ensure senior team engagement with stakeholders and communities
Master-planned communities significantly impact the city. It is human nature to resist change. That is why the NIMBYism movement against development exists. Therefore, excellent relationships with public entities and surrounding stakeholders are paramount to minimize unforeseen setbacks.
Trust is earned by making and delivering on promises
Build what you say you will build and work to exceed stakeholders’ expectations. The job of a Master Developer is selling a vision, securing funding, and making it happen. Rinse and repeat.
Cut through jargon and complexity – explain, illustrate and guide
It is hard to transmit the idea of an unbuilt vision. Make sure to develop clear communication skills and invest in graphic materials, like renders, of what you will achieve. Make sure to align the design and construction with the marketing material.
With a 20-year consent – build in flexibility from the outset as things will change
The needs of the market change with time, and master plans must evolve to capitalize on those changes. That is to say you don’t need to have the last phase designed in detail from the beginning. Create space to incorporate lessons learned into future phases.
Delivery
De-risk issues at the earliest opportunity
Recognize all possible risks and have a strategy to mitigate them. For example:
Lower market risk by attracting anchor tenants like universities, schools, and town centers.
Lower finance risk by conducting feasibility studies, buying land at the right price, having wealthy shareholders, excellent relationships with banks, and having long-term financing.
Lower construction risk by hiring outstanding engineering designers, general contractors, and third-party inspectors.
Lower product risk by conducting market studies and understanding your customer.
Assume responsibility for the delivery of infrastructure to maintain momentum
The project should always be moving forward. Master-planned communities behave like a snowball rolling downhill; they start slow and small, but as you move forward, it moves faster and bigger. To clarify, more infrastructure and residents increase the market size for potential new businesses, thus increasing the value of the project and creating a virtuous cycle.
Work at scale to create efficiency
The headache and management costs of building a 1-kilometer road are almost the same as building 5 kilometers. As a result, you should build the most you can while maintaining a healthy percentage of sales (>40%) and keeping your debt in check.
Establish multiple points of sale to enhance absorption
Experiment with various markets to understand what works and double down on those who do. Make sure to understand which price points can have high absorption and differentiate your product. Experiment with age groups, price points, and interests.
Homes
Keep control by not selling off large parcels
Selling large parcels might make you lose control and put the vision at risk. All pieces of land must follow the code and add value to the project. The job of the Master Developer is to build out the vision from start to finish.
Package land consistently across phases and sites
Master-planned communities must be thought of as an assembly line. When building one phase, you must plan and sell the next one. Designing, financing, and building is a continuous endeavor. Build a constant supply of residences to keep the ball moving forward.
Create a level playing field for all sizes of housebuilders to compete
Help everyone involved in the project make money. This creates a virtuous cycle of repeat customers because they reinvest in the project. Especially help homebuilders. Their success is your success, and their failure is your failure. The Master Developer must orchestrate homebuilders, so they must enact equal rules and allow fair competition.
Be prepared to self-deliver the more difficult plots to maintain quality and values
There are always hard lots or residences to sell in every project. Not all properties can have the best views and locations. Acquire the skills to develop those lots.
Quality
Establish a quality benchmark from the start
The first project in the master-planned community sets the standard for the rest of the project. Make sure to control it and do the best job possible. This is a high leverage move.
Use planning, contracts, and the example of self-delivery to maintain standards
Develop a code to maintain the vision and build the first project according to it. Make sure to include the code in the purchase agreement contract.
Ensure your team cares about the details
The heart of the customer is in the details. Become customer-centric and ensure everything you build is functional, feasible, and beautiful. Architecture must get inspiration from local, vernacular architecture and respond to the climate. Public spaces and street trees must be exceptionally well thought out.
You don’t need to spend more; you need to spend it smarter
Some solutions might cost the same, but one is much more beautiful and aspiring. One example is brick roads vs. concrete roads. A misconception is that brick road are more expensive, but they might be cheaper depending on the market, materials chosen, and labor costs. Another example is to provide spaces early on for basic needs like convenience stores, access to urgent care, and education. These services offer outsized values to residents with marginal investment.
Funding
Patient, experienced capital, is required
Master-planned communities are often intergenerational endeavors. Investment returns might take more time to materialize than usual real estate development projects. Raise funds from investors with know-how who can provide advice and resources.
Investment needs to be aligned with a commitment to quality
Invest in great architects to generate great designs, especially the master plan. Invest in materials that stand the test of time, and that can be easily maintained. One example is investing in street trees; time makes those streets look better.
Actively use public funds to accelerate delivery
Use the financial markets to increase your leverage and build faster the master-planned community. Raising public funds creates more ambassadors and alignment with the community.
Maintain delivery throughout economic cycles
Master-planned communities are multi-decade ventures; therefore, they are bound to experience bearish economic cycles. Plan for them and make sure to keep the momentum strong.
Download the infographic of the DNA of a Master Developer:
Master Planned Communities (MPCs) are urban-scale, mixed-use real estate developments where residents live, work, and play. They are built on undeveloped land, called greenfield development. MPCs are frequently located strategically on the edge of a metropolitan with strong projected urban growth. They are self-contained towns with clear boundaries, built for convenience, aiming to satisfy all needs within the community. You can think of them as the real-life version of Sim City.
MPCs usually have more than 1,000 residences and 247 acres (100 hectares); these numbers can be much more significant. Common amenities include cultural centers, golf courses, medical centers, parks, playgrounds, public spaces, restaurants, schools, sports facilities, temples, tennis courts, town centers, universities, walking trails, and more.
Private real estate developers typically develop master planned communities, in this case, called Master Developers. Master Developers must have the skills to craft a vision and coordinate a wide variety of real estate-related professionals that can help the project come to fruition.
Master Developers develop the infrastructure and public spaces. Using industry terms, they build everything “horizontally”; which includes basic infrastructure systems like sewage, stormwater, water, electricity, telecommunications, and roads. Master Developers sometimes decide to construct buildings or develop “vertically.”
The MPC standard business model is that the Master Developer buys a big plot of land, subdivides it; builds infrastructure and amenities; and Sells land to anchor tenants like schools or universities. Some Master Developers choose a decentralized model where they sell to homebuilders to develop neighborhoods and commercial developers to build restaurants, shopping, etc. Others prefer a centralized model and align vertically to build residential and commercial buildings.
MPCs start by designing a Master Plan. Then it is built in phases throughout a multi-decade time horizon. They usually have a unified architectural vision encoded in the Architecture Code. All lots and buildings must be built according to it.
MPCs include a wide diversity of land uses, lot sizes, housing, and prices designed to attract multiple market segments. MPCs typically have private governance to regulate the relationship between owners, maintain public spaces and enforce the vision.
Common marketing characteristics include great urbanism, housing for all age groups, a sense of community, a connection to nature, an active lifestyle, a healthy way of living, and convenience.
More often than not, urban development patterns are suburban. However, the New Urbanism movement has influenced MPCs making them more urban and walkable.
MPCs can grow very big and complex. Their evolution usually starts with a few residences, then to neighborhoods, then to a town, and then to a city. Company towns are prime examples of master planned communities.
Entrepreneurs who want to build ambitious Startup Cities can learn a lot from studying patterns of master planned communities and their Master Developers.
Peter Thiel’s book Zero to One deals with startup strategies to build a better future. Peter is one of the most recognized entrepreneurs in Silicon Valley, a co-founder of PayPal, Palantir, and Founders Fund, and was the first external investor in Facebook.
The book details the philosophy and strategies necessary to create startups with exponential growth: creating monopolies, avoiding competition, betting on new technology, creating cults, the importance of founders, and more. The title, Zero to One, refers to two types of companies:
0 to 1: Use technology to invent new products or services. Ex: Google, Apple, etc.
1 to n: Copy or expand existing products or services. Ex: restaurants, gas stations, etc.
This post focuses on chapter 6, You Are Not a Lottery Ticket, which develops different visions of societies. A society can have two types of visions:
Definite: the future is clear, allowing you to craft a plan and try to build it.
Indefinite: the future is unclear, preventing you from crafting a vision.
Building an ambitious vision makes sense if the future is definite. But if you think it is indefinite, you cannot visualize the future; you will give up trying to modify it, attribute changes to luck, and watch others make history.
Society also has two other perspectives:
Optimistic: which looks forward to a bright future.
Pessimistic: which is afraid of a worse future.
Combining these four definitions in a 2×2 matrix generates four quadrants of society’s visions.
Now I will explain each quadrant using the examples from the book. Then I will explain Panama’s past, the present, and the road to an optimistic and definite future.
Pessimistic and Indefinite
All cultures have a myth of a decline from a golden age. A society with a pessimistic and indefinite vision foresees a worse future and does not know what it looks like or what to do about it. Historically this is the most common quadrant.
This is Europe’s quadrant since 1970, when the continent was subjected to a visionless bureaucracy, increased socialist policies, and enacted too many laws creating a straitjacket to innovation. From the inside, they know that they have unsustainable policies that will lead to hard times.
Pessimistic and Definite
A society with a pessimistic and definite vision foresees a worse future, has a clear idea of what it looks like, and is prepared to face it.
China is pessimistic and definite. Its growth strategy is to copy what has worked in the West without regard for innovation. In China, the middle and upper classes, which consume far more resources than the lower class, have expanded dramatically. China has 1.44 billion people (at the end of 2020) consuming natural resources. They are in trouble because demand is increasing, and natural resources are becoming scarcer, resulting in a higher cost of living.
From the outside, everyone thinks that China has a great future, but internally they are terrified of the brain drain and desperate to invest in other countries to get their money out of China.
Optimistic and Indefinite
A society with an optimistic and indefinite vision foresees a better future but only builds more of the same, so it does not make ambitious plans. Instead of working for years to invent something, optimistic and indefinite people like bankers, lawyers and consultants improve the processes of existing companies. In this quadrant, a few new startups are founded.
An indefinite person exclusively values money per se. In contrast, a definite person perceives money as a means to build ambitious goals.
Indefinite Finance: The financial industry represents indefinite thinking because it is one of the most significant ways to make money when you don’t have a concrete plan.
Indefinite Politics: Voters are more interested in how a politician reacts to an event or if he says something controversial than in their 20-year vision.
The US government used to coordinate solutions to big problems like nuclear technology and space exploration. Today, it focuses primarily on insurance and money distribution.
In politics and business, debating marginal processes or improvements has become the way to avoid working on ambitious master plans.
Indefinite Companies: Entrepreneurs are told to listen to the customer, make a minimum viable product, and iterate on that product until success. But, the lean methodology process has to be accompanied by a daring vision to get from 0 to 1.
Let’s take Apple as an example of an ambitious plan. Everyone has experienced good Apple product design. However, the most important thing that Steve Jobs designed was his company. He devised a multi-decade master plan to create products and distribute them. Steve Jobs changed the world by planning and understanding human needs from first principles.
A company with a definite master plan will consistently be underestimated by companies with an indefinite master plan — which are the majority.
Optimistic and Definite
A society with an optimistic and definite vision can imagine a better future, plan to achieve it, and work together towards a clear north.
From the 1800s to the 1960s, the optimistic and definite led the West. Scientists, engineers, doctors, and merchants built richer, healthier, and more productive societies. Each generation had more inventors and visionaries than the previous one.
Examples of feats they executed:
1843: A tunnel was built under the River Thames in London.
1869: The Suez Canal was built.
1889: The Eiffel Tower, the tallest building in the world for 40 years, was built in 793 days.
1914: The Panama Canal was built.
1931: The Empire State Building was built in 410 days.
1937: The Golden Gate Bridge was built in 4 years.
1945: The Manhattan Project produced the first nuclear bomb.
1942: The Alaska Highway, consisting of 2,700 kilometers, was built in 234 days.
1965: The United States Interstate Highway, consisting of 32,200 kilometers, was built in 9 years.
1972: NASA put 12 people on the moon. The Apollo program started in 1961.
You can study more examples of optimistic, definite, and fast projects on Patrick Collison’s website, co-founder of Stripe.
In that era, the government did not only propose daring plans. Around 1940, John Reber, a school teacher who taught himself engineering, designed and promoted the Reber Plan — which consisted of constructing two giant dams in San Francisco, California. Building this would result in gaining 20,000 acres of land. Newspapers promoted this plan, and it went all the way to the United States Congress to discuss its feasibility. The army even built a 1.5-acre model. Unfortunately, they concluded the plan was not viable, so it was not built.
Nowadays, if a teacher designed and proposed such a vision, no one would take it seriously. If the vision came from someone powerful, they would tell him that his arrogance had clouded his sight. Until the 1950s, society welcomed big visions. Bold and grand visions of the future have become curiosities of the past.
You Are Not a Lottery Ticket
We must return to an optimistic, definite world, and startups are the most powerful tools to achieve that change. It starts with rejecting luck and daring to invest many years of effort into a clear and ambitious master plan.
Societies have shifted quadrants over the years. We must strive to move and stay in the optimistic and definite quadrant. Therefore, as a Panamanian citizen, the question I ponder is:
What quadrant is Panama in?
Before 1990, during the military repression of the dictatorship, the vision was pessimistic and definite. During this time, corruption was widespread, businesses could not operate freely, and there was a lot of oppression. It was clear Panama would become a shithole if it continued in the direction it was heading.
From 1990 to 2014, it was optimistic and definite. During that time, Panama expanded the Canal, built the first metro line, founded Panama Pacifico, increased immigration greatly, facilitated the creation of many new companies, and enacted a special regime for the establishment of multinational headquarters (Law SEM), which resulted in intense economic growth.
An important caveat is that at any given moment, some countries, like Panama, can fall in any quadrant, depending on the state of mind of the person giving the opinion. I’ll make a brief argument of opposite quadrants.
From 2014 to 2022, Panama had a pessimistic and indefinite vision. A big concern is that Panama might catch the “left-wing virus” and demagogues seize power, leading to a “second Venezuela.” I know many friends and business leaders investing internationally or taking out passports abroad “just in case.” Panama also has too many bankers, lawyers, or consultants and too few computer engineers or scientists.
From 2014 to 2022, Panama had an optimistic and definite vision. Panama can execute big plans. Let’s think about the organization and collaboration that took place to receive the Pope in 2019. Churches were renovated, thousands of new temporary homes were created, the biggest event ever in the country was executed, the subway expansion was accelerated, and much more.
In addition, Panama has a lot of entrepreneurs per capita; it is one of the fastest growing economies in Latin America; it is building out a multi-decade master plan of metro lines and roads; it just built a cruise terminal in Panama City, expanded the airport, immigration is increasing, and every year we have more startups accepted to Y-Combinator.
Sometimes the quadrant depends on the eye of the beholder.
How can Panama become more optimistic and definite?
Building new companies and startups, growing tech, engineering, and scientists workforce, and betting on government leaders with bold master plans. The first step is to recognize that change is in our hands. We must create and work on concrete, ambitious, and aspirational master plans for our lives.
Those with the ability and desire to take business risks should dare to undertake them. Those of us who graduated from good universities should avoid the comfort of optimizing processes of the companies of yesteryear and help improve education for the rest.
My first job after college was within the old guard — a process consultant. I knew that path was not for me. So, inspired by some friends who founded a company, I ended up working in a Venture Capital fund in Panama. I learned about Silicon Valley from Paul Graham’s Essays and founder mentality during that time.
Founders are contemporary philosophers dedicated to changing the world with their companies. I tell recent graduates that getting a job at a big company or getting an MBA aren’t the only alternatives — you can start a startup or work for one. In his essay A Student’s Guide to Startups, Paul Graham explains this in-depth.
After meeting many entrepreneurs and learning about them, I decided to undertake a new venture myself. In 2014 I co-founded Porta Norte, a new-urbanist solarpunk master-planned community of 650 acres (262 has.) with a multi-decade master plan. The mission is to expand Panama City so that the residents of Panama can live in walkable neighborhoods connected with nature and with public spaces full of culture. It is a definite and optimistic vision.
We should applaud, support, and invest in startups like Cuanto and Panadata, the first two startups to go to Y-Combinator in Panama — which is harder than getting accepted to Harvard. I am honored to be an angel investor in both startups in their first round.
Let’s encourage entrepreneurs and governments to think big. Let’s brainstorm, support, and bet together on daring, definite, and optimistic plans such as:
Producing local energy to achieve energy independence.
Building energetic self-sufficient buildings and neighborhoods.
Connecting America with a highway between Panama and Colombia.
Connecting Panama, Colombia, Central America, and America through a high-speed train.
Increasing immigration of scientists, engineers, doctors, artists, entrepreneurs, and builders.
What other plans can you think of? Which startups, companies, or existing plans are worth supporting? How can we help build a definite and optimistic society?
If you have an ambitious, definite, and optimistic plan for Panama or the world, please share it in the comments, talk about it among friends, help it become a reality and ideally execute it. Let’s become optimistic and definite to build a better future together.
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El 11 de Agosto de 2015 fue la presentación final del Charrette del Master Plan de Ciudad Porta Norte en el American Trade Hotel.
El evento comenzó con Henry Faarup Mauad, Presidente de Grupo Colonias –desarrollador maestro de Porta Norte. Continuó con Henry Faarup Humbert, Gerente General de Grupo Colonias, y concluyó con una presentación de Ciudad Porta Norte por Andrés Duany, líder y cofundador del Congreso del Nuevo Urbanismo (CNU).
Henry Faarup Mauad:
Henry Faarup Mauad, Presidente de Grupo Colonias
Fundé Grupo Colonias en 1984 y desde entonces hemos desarrollado más de 1,000 viviendas en la Ciudad de Panamá. Viví en Francia entre el 2009 y el 2014 como embajador. Regresé pensando en retirarme y jugar golf, sin embargo, me encontré con mi hijo, Henry James, que tenía mucha energía y conversabamos sobre nuevas ideas. Nos entusiasmamos y decidimos unir fuerzas para crear nuestro proyecto más ambicioso.
Después de conversar mucho sobre ideas de desarrollo inmobiliario nos encontramos con la familia Rojas Pardini, quienes tienen una gran extensión de tierra en la Vía Panamá Norte, cerca del Club de Golf.
Quiero aprovechar para agradecerle a la Familia Rojas Pardini por todo el apoyo que nos han dado y por la visión que tuvieron hace 30 años de adquirir esta bella tierra.
Después de conocerlas bien, negociamos y nació este megaproyecto llamado Ciudad Porta Norte.
Al arrancar mi hijo me hablaba del nuevo urbanismo. Me decía que hiciéramos un charrette y yo me preguntaba: ¿Qué es un charrette? Viví 5 años en Francia, sé hablar francés y no conocía esa palabra francesa. No entendía bien el concepto. Pero tras pensarlo y debatirlo con el comité ejecutivo, me convencieron.
Tengo que aceptar que estoy impresionado con el resultado. Se trata sobre crear una comunidad caminable inspirada en el Casco Viejo.
Hace unos años nuestro gran amigo Bobby Motta, que en paz descanse, se refería a un familiar como “el corregido y aumentado”. En esta familia “el corregido y aumentado” es Henry James Faarup Humbert. Por favor, denle la bienvenida.
Henry Faarup Humbert:
Henry Faarup Humbert, CEO de Grupo Colonias
Gracias por las palabras, Papá. Buenas noches y bienvenidos.
Desde la primera reunión con el comité ejecutivo conversábamos sobre la experiencia que queríamos construir. Poco a poco concluimos que la experiencia era la de caminar por las calles de Casco Viejo o de Europa. No estábamos muy claros cómo proceder, así que comenzamos a investigar en internet y compartir ideas con arquitectos.
Sostuvimos una conversación especial con Jeff Speck, el orador del TED Talk “The Walkable City” y el autor del libro “Walkable City”. Jeff nos enseñó la ruta óptima para implementar el nuevo urbanismo y nos señaló 4 firmas de urbanismo para entrevistar. Entre ellas estaba Duany Plater-Zyberk (DPZ), y me dijo que si Andrés Duany lideraba el charrette, era la mejor opción.
Siguiendo este norte, hace unos meses representantes del comité ejecutivo fuimos al Congreso del Nuevo Urbanismo en Dallas, Texas. Allí asistimos a cursos, entrevistamos a los urbanistas y aprovechamos para tener conversaciones filosóficas sobre cómo construir la ciudad ideal con los mejores urbanistas del mundo.
Al final del congreso escogimos DPZ y su fundador, Andrés Duany, para diseñar el Master Plan de Ciudad Porta Norte. Hoy, después de trabajar juntos, les puedo confirmar que tomamos la decisión correcta.
Ahora les cuento un poco sobre Andrés.
Andrés es un arquitecto y urbanista que ha dedicado su vida profesional al diseño de comunidades caminables. Andrés Duany y su esposa, la arquitecta Elizabeth Plater-Zyberk, fundaron la firma Duany Plater-Zyberk en 1980.
Su primer proyecto fue Seaside en Panama City, Florida, la cual se convirtió en el epicentro del movimiento del nuevo urbanismo.
Andrés ha sido reconocido con distintos premios, entre ellos el premio Richard H. Driehaus, la medalla Tomas Jefferson y el premio The Vincent Scully. También es autor de múltiples libro entre los que se destacan Suburban Nation, Smart Growth Manual y Garden Cities.
Ahora los dejo con Andrés Duany, quien nos presentará el Master Plan de Ciudad Porta Norte. Por favor, recíbanlo con un fuerte aplauso.
Andrés Duany:
Andres Duany, Padre del Nuevo Urbanismo
Muchas gracias a los Henrys. En mi presentación explicaré los siguientes conceptos:
¿Qué es un charrette?
¿Qué es el nuevo urbanismo?
¿Qué es Ciudad Porta Norte?
¿Qué es un charrette?
Un charrette es un taller de trabajo donde expertos en diversas ramas se unen para lograr un diseño.
En el caso de Ciudad Porta Norte tenemos 10 expertos internacionales trabajando de la mano de 10 expertos panameños. Nuestra firma es experta en nuevo urbanismo, pero no en Panamá. Los desarrolladores son expertos en Panamá, pero no en nuevo urbanismo. Unidos somos expertos en desarrollo de nuevo urbanismo en Panamá.
Los desarrolladores participaron en el charrete los 8 días de trabajo, asegurándose de que el diseño sea eficiente y viable. El charrete también contó con una participación de financieros, ingenieros, abogados, corredores, oficiales del gobierno, posibles compradores de lotes y residentes, entre otros.
El resultado es un proyecto que parece utópico para Panamá, sin embargo, tenemos experiencia volviendo este tipo de urbanismo realidad.
¿Qué es el nuevo urbanismo?
El nuevo urbanismo es el diseño urbano enfocado en el peatón.
Usemos el Casco Viejo como ejemplo. Aquí tienes la oportunidad de caminar a supermercados, bancos, restaurantes, tiendas o a la casa de amigos. Este barrio, como muchas ciudades de su época, es el mejor lugar para vivir en Panamá si uno quiere ser peatón. Tiene el mejor urbanismo si uno quiere espacios públicos para socializar, a diferencia de los proyectos modernos que hay en Panamá.
Sin embargo, hay que reconocer que el Casco Viejo no es perfecto, ya que tiene problemas de infraestructura desactualizada, faltan estacionamientos y tiene algunos elementos de abandono.
Un diseño nuevo urbanista se adapta a las necesidades locales. En este caso, hemos diseñado un lugar parecido al Casco Viejo, pero asegurándonos de corregir sus problemas.
Porta Norte es un lugar donde puedes caminar o usar una bicicleta para satisfacer tus necesidades diarias. Pero también, si quieres, tienes la opción de movilizarte en carro.
Las tiendas en un barrio turístico como Casco Viejo, crecen de forma orgánica y terminan ofreciendo lo mismo. Aquí en Casco Viejo hay más de 16 tiendas iguales que venden sombreritos idénticos. Falta variedad de tiendas y opciones.
Las tiendas en un barrio nuevo como Porta Norte son elegidas. Se invita a diferentes negocios que puedan beneficiar a los residentes, convirtiéndose en un lugar rico en opciones. En el nuevo urbanismo combinamos la experiencia de las calles de un barrio antiguo con la oferta de servicios variados.
Hay gente de mente cerrada que se opone al nuevo urbanismo. Nos dicen, “el problema es que ustedes son irresistibles porque se copian de las buenas ideas”. Yo digo, “¡Exacto!”. Siempre y cuando una idea sea buena y funcione, no tenemos problema en copiarnos.
En Panamá y Latinoamérica hay mucha gente a la que le gusta la arquitectura tradicional como la de Casco Viejo. También hay gente a la que le gusta la arquitectura moderna con más vidrio. La respuesta en el nuevo urbanismo es usar ambas.
Alguien puede construir una edificación de uso mixto, con una planta baja comercial con mucho vidrio para mejorar la visibilidad y el resto de los pisos que sean de arquitectura tradicional. Hay espacio para que las edificaciones institucionales sean modernas e icónicas. No pensamos que un estilo es superior al otro.
Un problema del urbanismo convencional es la experiencia del peatón. A nadie le gusta caminar por una acera desierta con paredes ciegas en la planta baja. Como no se le presta mucha atención, esta experiencia termina con aceras estrechas, interrumpidas por postes o llena de carros.
En el nuevo urbanismo nos enfocamos en que el peatón tenga una experiencia interesante, cómoda y divertida. Por eso las plantas bajas deben tener comercios y residencias con ventanas y puertas. Deben ser acompañadas de aceras anchas arborizadas.
Para lograr esto, escondemos los estacionamientos detrás o debajo de las edificaciones. Esto mejora la experiencia del peatón. En este proyecto hay muchos carros pero no se verán estacionados.
El nuevo urbanismo se adapta al contexto local. Ahora les enseño a detalle cómo lo hacemos con Ciudad Porta Norte.
¿Qué es Ciudad Porta Norte?
Vamos a ver la presentación de lo que hemos diseñado. Este diseño se irá puliendo con el tiempo a medida que salgan mejores ideas.
Visita al Terreno
Equipo de Grupo Colonias y DPZ en Porta Norte
Cuando aterrizamos en Panamá visitamos el terreno de primero. Es muy importante conocer bien el sitio. Allá me encontré con unas tierras con mucho carácter que me levantaban el espíritu. Es un terreno extenso con colinas, ríos, quebradas y árboles antiguos.
Ubicación
Porta Norte está ubicado sobre la nueva Vía Panamá Norte. La cercanía al Corredor Norte le da una buena conectividad. La zona está llena de amenidades.
Ubicación de Porta Norte en Panamá Norte
La propiedad es el centro del crecimiento de la ciudad. Vi mucho movimiento en el área ya que hay vecinos construyendo calles. Nuestro proyecto, sin duda, es el indicado para estar en el centro ya que será el Casco Viejo para nuestros residentes y todos los vecinos.
La propiedad tiene un buen acceso a través de la Vía Panamá Norte donde se puede construir un Town Center vibrante.
Silueta del Master Plan de Porta Norte sobrepuesta en la Ciudad de Panamá.
Casco Viejo
Después de visitar Porta Norte nos fuimos al American Trade Hotel, donde trabajamos por los siguientes 8 días. Aprovechamos todas las noches paseando y cenando juntos para compartir las ideas del día. Fue una idea fantástica trabajar en este barrio porque ha sido una gran fuente de inspiración.
El contraste entre el Casco Viejo y el resto de la Ciudad es radical. El Casco Viejo es el tipo de lugar que mientras más conoces, más te gusta. El resto de la Ciudad no tiene vida en la calle y mientras más la conocen, más se aburren.
El Master Plan de Ciudad Porta Norte tiene estilo tradicional y moderno. El primero que se va a desarrollar es la Parcela Sur que es un pueblito tradicional. De último se desarrollará la Parcela Norte donde hay edificios altos que bordean un parque central. No queremos perder a la gente que le gusta la vistas en altura. Es un mercado viable en Porta Norte.
El barrio de Casco Viejo es diferente y algo misterioso para la mayoría de los urbanistas porque este tipo de urbanismo ya no se enseña en las universidades. Nosotros tenemos 35 años de experiencia diseñando urbanismo caminable y sabemos cómo se logra esta experiencia.
Para nosotros no es un misterio porque desayunamos, almorzamos y cenamos nuevo urbanismo. Podemos garantizar que va a ser parecido al Casco Viejo, pero mejor. En este diseño respetamos aspectos esenciales de Casco Viejo como los balcones, la arquitectura, las plazas y las alturas.
Aquí no te sientes amenazado por los carros, a diferencia de la parte nueva de la Ciudad. Para lograr esto incluimos elementos en el diseño que reducen la velocidad de los carros para que el peatón se sienta cómodo caminando como adoquines, carriles angostos, intersecciones peatonales elevadas y árboles.
Las calles angostas con mucha sombra son las mejores. Este tipo de calles a veces son ilegales en otras partes del mundo. Hemos conversado con funcionarios públicos, que están aquí presentes, y hemos encontrado maneras de lograrlo siguiendo las normas.
Proceso
Fue un charrette con mucha energía. Todos querían opinar y agarraban papel y lápiz para dibujar sus conceptos. Todos eran expertos en Panamá. Fue un poco agotador, sin embargo, es necesario el rol activo de los locales para contextualizar el diseño.
Esta tarde conversé con César, que es experto en la naturaleza de Porta Norte ya que ha cuidado la finca una gran parte de su vida. Le estaba explicando las características del árbol que queremos, un árbol con forma de florero donde las ramas crezcan hacia arriba, para que no choquen con los edificios y las raíces crezcan simétricamente hacia abajo para no romper las aceras ni la rodadura. César tenía muy claro el árbol que queríamos y que crece en Porta Norte. Fue fantástico. Ese tipo de conversaciones son necesarias para contextualizar el diseño.
Para llegar al Master Plan comenzamos formando tres equipos de trabajo aislados. El resultado de un equipo fue un master plan conformado por supercuadras que llamamos Concepto #1. Los otros dos equipos hicieron master planes muy parecidos conformado por cuadras regulares que unimos y llamamos Concepto #2. A los participantes les gustó ambos conceptos así que los diseñamos a profundidad.
El Concepto #1 está conformado por calles principales, parecidas a las de Casco Viejo, bordean el perímetro de 4 o 5 cuadras formando una supercuadra. Al lado de la plaza con la fuente hay edificios de 3 a 5 pisos que juntos bordean las supercuadras. Después de la plaza en la primera intersección agarras a mano izquierda y entras a la supercuadra. Adentro te encuentras con un área residencial llena de casas unifamiliares, árboles, parques y un lago que se puede atravesar con puentes peatonales. En un mismo lugar pueden vivir en un área urbana por fuera y suburbana por dentro.
Master Plan de Supercuadra Borrador #1
Master Plan de Supercuadra Borrador #2
Master Plan de Supercuadra Borrador #3
Master Plan de Supercuadra Borrador #4
Supercuadras en 3D
Visión
Después de debatir las bondades de cada plan maestro escogimos continuar el proceso con el Concepto #2 de las cuadras porque era más caminable y flexible. Las cuadras pequeñas generan una red cuadriculada de calles que le da al peatón mayor opciones para caminar.
El Concepto #2 es mucho más parecido al Casco Viejo. Está conformado por cuadras pequeñas, de alrededor de 1 hectárea. Cada cuadra tiene usos intercambiables. Una misma cuadra puede tener casas, edificios residenciales o comerciales de 4, 6 o hasta 10 pisos. Esta flexibilidad permite responder al mercado más rápido.
Master Plan de Cuadras Borrador #1
Master Plan de Cuadras Borrador #2
Master Plan de Cuadras Borrador #3
Master Plan de Cuadras Borrador #5
Master Plan de Cuadras Borrador #6
Master Plan de Cuadras Borrador #7
En la siguiente imagen podrán observar la entrada de Ciudad Porta Norte. Justo al entrar hay un Town Center caminable. Los estacionamientos están escondidos detrás. No es como un centro comercial donde el estacionamiento está al frente porque sería incómodo para el peatón.
En este dibujo de la entrada pueden ver edificios de 3 pisos con comercio en planta baja y oficinas o residencias en los siguientes 2 pisos. En la parte superior, del otro lado del río, pueden ver un edificio cívico, que puede ser una iglesia o el municipio, que incluye la administración del proyecto.
Entrada en 2D
Entrada en 3D
Después de entrar, agarras a la derecha y te encuentras un puente que cruza el Río María Prieta para llegar a la primera plaza.
Vista de pájaro del Río María Prieta en 2D
A la izquierda del dibujo pueden ver cuadras como las de Casco Viejo, pero con estacionamientos en el medio. En el centro del dibujo pueden apreciar el Río María Prieta y cómo la plaza se abre e invita a la gente al río. Este es un ejemplo perfecto de cómo el urbanismo de Porta Norte se integra con la naturaleza.
Río María Prieta en 3D
Bajando la loma pueden ver las edificaciones con arquitectura canalera. Luego te encuentras con el puente icónico que se puede apreciar de perfil. En la parte superior de la derecha hay cuadras residenciales que varían entre casas unifamiliares y edificios de 4 pisos.
Puente en 3D
En esta imagen pueden ver la plaza después del puente que está enfocada a los residentes. Tiene acceso directo al río y cuenta con un mercado abierto, árboles frondosos, una fuente sencilla y un kiosco.
Plaza en 3D
Somos urbanistas pero no arquitectos locales. Por eso hemos invitado a varios arquitectos locales a participar. El siguiente diseño es de Ricardo Arosemena. Fue basado en la plaza cercana al río. Pueden ver los estacionamientos por detrás, el mercado abierto a lado de la plaza, las tiendas y el municipio a mano izquierda. Esto nos da una buena idea de como podría ser.
Sección del Town Center
Town Center diseñado por Ricardo Arosemena
Es normal llegar a este nivel de detalle un año más tarde. Con este ejercicio logramos verificar que funciona lo que diseñamos y Ricardo lo confirmó. Esta es una edificación que funciona con sus elevadores, escaleras, circulación, estacionamientos, área comercial, etc.
Algo curioso que aprendí en Panamá es la obsesión de algunos participantes por minimizar los efectos de la lluvia y maximizar la brisa por el calor. Empujaban por calles angostas para tener sombra, proteger de la lluvia y para que la brisa tuviese más potencia.
En este diagrama pueden observar las calles estrechas, los edificios altos con patios internos privados llenos de árboles para que los niños jueguen. También pueden ver los estacionamientos debajo de las edificaciones. Este es un invento nuevo sin precedente en Panamá. Este diseño permite vistas increíbles y ventilación cruzada, respondiendo contexto local.
Sección transversal de cuadra típica
Esta semana también conversamos sobre escuelas. Van a haber una o dos escuelas privadas en Porta Norte. En vez de tener esas escuelas que ustedes construyen que, les digo con mucho respeto, parecen fábricas o cárceles, son escuelas con un campus lleno de naturaleza donde los edificios están separados por patios internos para que los niños jueguen. Para lograr este diseño invitamos a potenciales clientes que son dueños de escuelas y lo aprobaron con mucho entusiasmo.
Escuela en 3D
Porta Norte no es solo un proyecto, será un pueblo que en 20 años se autogobierne. Estamos construyendo una comunidad que va a necesitar su propia administración y municipio. Este es un concepto para el municipio donde estará la administración y el Centro de Visitantes. Tiene una torre para subir y apreciar las vistas del pueblo en construcción.
Los que les interesa vivir en Ciudad Porta Norte pueden analizar la maqueta y la información de las residencias en venta o alquiler.
Secciones de Centro de Visitantes
Parcela Norte
La Parcela Norte tiene 150 metros de altura sobre el nivel del mar. Por lo tanto tenemos que aprovechar las vistas panorámicas del mar y la ciudad. Esta altura también viene con un clima más fresco.
En este concepto tenemos edificios altos y delgados que rodean un lago y un gran parque como el Parque Central de Nueva York. Este parque puede tener una escuela, tiendas, clubes, etc. Esta área está hundida en el centro formando un valle con forma de anfiteatro con apertura hacia el centro de la ciudad.
Estos edificios no serán como los que se encuentran en Panamá que están poco coordinados y se tapan las vistas unos a los otros. Estos serán como los de Vancouver donde los edificios están muy separados. Tienen 2 a 4 apartamentos por piso para tener mucha luz y vistas panorámicas.
Primeras ideas de trazado urbano en la Parcela Norte
Creación de borrador de Parcela Norte
Borrador de Parcela Norte con edificios de 10 a 20 pisos
Master Plan de Parcela Norte
Sección de la Parcela Norte
Parcela Norte en 3D
Parcela Norte en 3D
Diagramas
Una manera de verificar los planos es realizando diagramas. Estos te ayudan a analizar las características más importantes del Master Plan desde otra perspectiva.
Diagrama de Barrios. Los círculos pequeños representan el centro del barrio. Desde estos puntos un peatón puede llegar caminando en menos de 5 minutos a toda el área del círculo.
Diagrama de Espacios Públicos. En verde oscuro están los ríos y quebradas bordeadas por franjas de áreas verdes extensas y boscosas adecuadas con senderos, bancas, mesas y barbacoas. Todo construido con materiales de la naturaleza. En verde claro hay jardines, áreas deportivas, plazas, parques, patios internos. Las áreas verdes suman alrededor de 40%. Es altísimo.
Diagrama de Área Desarrollable (amarillo).
Diagrama de Boulevards y Avenidas
Diagrama de Calles Secundarias
Diagrama de calles para peatones (verde claro) y senderos de naturaleza (verde oscuro). El proyecto cuenta con muchas calles peatonales que dirigen a los cauces naturales para invitar a las personas a conectar con la naturaleza.
Diagrama de Bus. En rojo pueden observar la circulación del bus por el Boulevard. Los puntos rojos son las paradas de buses. Cada parada le sirve a un centro de barrio distinto para que los residentes se puedan movilizar con facilidad. Esto ayuda a las personas que no quieren o pueden caminar como los adultos con niños, los mayores y personas con movilidad reducida. En Porta Norte podrás tener un carro, pero no necesitarlo a diario.
Diagrama de Espacios Cívicos. Ciudad Porta Norte es un lugar grande donde vivirán entre 25,000 a 30,000 personas. Estas personas necesitan sus templos, clubes y todos los componentes cívicos que conocemos y que no existen en los desarrollos convencionales. En Porta Norte reservamos lotes cívicos para que los residentes futuros puedan construirlos.
Diseño de Calles
El diseño de las calles es muy importante porque la calle es un espacio público. Las calles de la Ciudad son muy hostiles a los peatones. En cambio las calles del Casco Viejo son agradables y por eso las estamos recreando.
Hemos creado un catálogo completo con todas las secciones de calles. Mientras más anchas las calles, más altos tienen que ser los edificios para darle sombra al peatón y distanciar los vecinos.
Boulevard de Porta Norte
Calles Secundarias
3D de Calle Secundaria
Calles Peatonales / Vehiculares
3D de Calle Peatonal
Arquitectura
La arquitectura de Porta Norte es tradicional inspirada en Sevilla, Cartagena de Indias y el Casco Viejo de Panamá. Creamos un catálogo de tipologías de arquitectura para casas y edificios. Las tipologías consideran un mínimo de 2 carros por vivienda y 4 carros por cada 100 metros de espacio comercial.
Lo interesante en el catálogo de tipologías es que cada cuadra puede ser oficinas, residencial de baja, media o alta densidad. Todo depende del mercado. Los usos de las cuadras pueden ser intercambiados. Lo que todas tienen en común es que ayudan a crear un urbanismo peatonal.
Porta Norte será construido por desarrolladores que construirán en vertical. A continuación pueden ver un borrador del Código de Porta Norte que los desarrolladores deberán seguir.
Borrador del Código de Arquitectura
Habrá una variedad enorme de arquitectos que resultará en la variedad arquitectónica del pueblo. Ellos usarán el código que tiene normas simples pero precisas, que dará como resultado un conjunto de edificaciones con armonía.
Si buscan nuestro website, www.dpz.com, verán por lo menos 3 o 4 docenas de pueblos que hemos diseñado y que han crecido en armonía. Algunos han sido diseñados por hasta 70 arquitectos, pero los diseños se unen de manera coherente por los códigos.
En Porta Norte rescatamos los patios internos hispanos, que son un arte perdido en la Ciudad de Panamá. Cuando entras a un patio interno con plantas, piedras, agua corriendo y el cielo como techo, es una experiencia mágica. Además esta arquitectura es privada y segura.
Hemos creado un catálogo de casas de patio de muchos tamaños para promover su construcción.
Courtyard Housing de Porta Norte
Mid-rise Typology #1
Mid-rise Typology #2
También creamos un catálogo de elementos arquitectónicos inspirados en el Casco Viejo para incluir en el código. Se puede construir una edificación eficiente y económica en forma caja, pero tener la opción de 15 o 20 fachadas distintas.
Sabemos que estos elementos funcionan y gustan mucho porque los residentes disfrutan los balcones y a los peatones también les gusta porque protegen de la lluvia y crean sombras, fomentando la vida en la calle.
Elementos arquitectónicos para fachadas
Una Nueva Visión
Para ejecutar esta visión necesitamos a los desarrolladores y los usuarios. Los desarrolladores construyen el hardware, que son la infraestructura, las calles, plazas etc. Los residentes y comercios pioneros desarrollan el software que se forma en la cultura del barrio.
Algo bueno del liderazgo de Porta Norte es que son jóvenes. Es una nueva generación de desarrolladores que ejecutan con pasión un nuevo estilo de vida. Estos son los responsables de ejecutar Porta Norte. Esto puede demorar entre 15 y 20 años.
Comité Ejecutivo de Porta Norte en el 2015
Quiero recalcar que no estamos proponiendo nada radical ni estamos reinventando la rueda. Esto no es un experimento, es algo que sabemos que funciona porque hemos vivido la evolución de proyectos que hemos diseñado. Estamos seguros que a futuro Ciudad Porta Norte será el nuevo modelo para desarrollar en Panamá.
Hoy estamos proponiendo es una nueva forma de vivir con nuevas ideas y esto requiere la mentalidad de una nueva generación. De ahora en adelante este es su proyecto, ya no es el mío, así que prepárense para lo que les trae la nueva generación.
Los invito a todos a sumarse para construir esta nueva manera de vivir en la Ciudad de Panamá.
Henry Faarup Humbert:
Para finalizar quisiera agradecerle al equipo de Duany Plater-Zyberk, en especial a Andrés y Judith, la project manager de DPZ, a nuestros socios, a la familia Rojas Pardini, a nuestro comité ejecutivo integrado por mi padre Henry Faarup Mauad, José Alejandro Rojas Pardini, Juan Antonio Rojas Pardini, Manuel Arias, Mario Pérez y Rafael Sabonge. A los arquitectos Ricardo Arosemena, Tony Way, Marcus Sabonge, Edward McGrath y David Rodríguez. A los ingenieros de la firma Langan, el ingeniero Carlos Arango y al ingeniero Luis Campana. Por favor, suban al escenario.
