Cada año, después de la Junta de Accionistas, les escribo una carta a los accionistas de Porta Norte. Esta es la de 2026, en versión pública: quité las cifras financieras y los temas internos que solo les corresponden a ellos. Todo lo demás va tal como se los conté.
Panamá, 12 de agosto de 2026
Nuestra visión es convertirnos en el desarrollo inmobiliario residencial y comercial más importante y exitoso de la zona norte de la Ciudad de Panamá, bajo el concepto de Nuevo Urbanismo: un lugar que ofrece todas las comodidades citadinas, rodeado de naturaleza, ofreciendo una experiencia urbana enriquecedora, sostenible y centrada en la comunidad.
Macroeconomía
Ahora quisiera enmarcar nuestra conversación en el mercado. El sector vivienda viene de años golpeados: los cambios a la ley de interés preferencial les pegaron duro a los promotores, y las ventas del segmento preferencial lo sintieron. Hoy el ánimo está cambiando: en CONVIVIENDA —el gremio de promotores, donde participamos como Grupo Colonias— hay optimismo porque se reinstaura el 2% de interés preferencial, y la banca volvió a apoyar al sector de la mano de los incentivos fiscales.
Banco General financia nuestra infraestructura y sigue siendo nuestro gran aliado.
La tesis que sostenemos desde el 2014 se confirma día a día: la expansión urbana de la capital se dirige hacia el norte y sitúa a Porta Norte en el epicentro de ese crecimiento. Basta observar el ritmo al que avanzan nuestros vecinos más activos: Paseo del Norte —que ya desarrolla Nodo Norte, su distrito de negocios— y Green City; cada entrega suya sube el valor de la zona.
Las fases, en orden
Ahora quiero llevarlos por el master plan, fase por fase y en orden cronológico. El mapa, para que se ubiquen:
Fase 1
Empiezo por la Fase 1, la puerta del proyecto. Su gran ancla es St. Peter’s Academy: la primera fase de la escuela se inauguró en marzo de 2026 y hoy recibe a 450 estudiantes —y a sus familias— todas las mañanas. Sigue creciendo y ya planifica sus próximas fases. Pocas cosas le dan más vida y credibilidad a una ciudad nueva que una escuela llena de niños.
En esta misma fase opera la Sala de Ventas de Porta Norte–Portavita, que convierte visitas en vecinos. También terminamos una obra valiosa: rellenamos el hueco que existía en la parcela central, justo detrás del letrero de Porta Norte, en la entrada, generando ahí un gran lote con vocación comercial a nivel de calle, de 2.5 hectáreas, listo para comercializarse.
Fase 1B y Portavita
En la Fase 1B, que incluye el Peñón, terminamos el movimiento de tierra; lo que sigue son sus calles. El Peñón se ve completamente transformado — un lugar desarrollable, estable, con sus terrazas conformadas y listas para recibir construcción.
Ahí está pasando lo más importante que le puede pasar a una ciudad nueva: construcción de casas para poblar Porta Norte con residentes. Esa es la misión de Portavita, nuestro primer proyecto residencial, que inició en junio la obra de su urbanización interna.
Si tuviera que elegir un solo indicador adelantado de la salud de Porta Norte, elegiría las ventas de Portavita. La razón es simple: nosotros vendemos tierra a desarrolladores, y los desarrolladores solo compran donde las casas se venden. Portavita es la primera prueba en vivo, dentro de nuestro propio terreno, de que en Porta Norte las casas se venden. Cada casa vendida les transmite seguridad de absorción a los desarrolladores que vienen detrás.
La prueba va bien: Portavita ya vende, y la infraestructura de sus 79 casas está en obra desde junio.
Cada familia que compra en Portavita hace tres cosas por nosotros a la vez: 1) crea masa crítica — cada vecino nuevo vuelve más valioso el lote del siguiente; 2) puebla la ciudad — el guion de Costa del Este es poblar primero con casas y densificar después con edificios; y 3) nos genera utilidad directamente, porque Porta Norte es socio de Portavita. Ganamos como vendedores de tierra, volvemos a ganar como socios del desarrollador.
Fase 2: cruzar el río
La Fase 2 empieza por el río. El año pasado les dije que el reto de siempre para llegar a la Fase 2 era cruzar el Río María Prieta, y que nuestra meta era iniciar la obra del Puente María durante el 2026.
Hoy les escribo con el puente al 65% de avance físico y fecha contractual de culminación el 19 de octubre de 2026. Construimos primero dos de los cuatro carriles, tal como lo planificamos: la mitad del puente, ampliable cuando el tráfico lo pida. Quiero destacar lo contentos que estamos con el desempeño de esta obra: ha sido un éxito de ejecución, con un contratista que ha hecho un trabajo ordenado y de calidad — las vigas ya están lanzadas y la losa está en proceso.
Un puente se cruza una sola vez. Más adelante quedará alguna quebrada, pero ninguna barrera como esta: el río era la barrera geográfica más grande del proyecto, y la estamos superando. Lo que sigue son las fases después del puente, donde tenemos muchas parcelas para casas, listas para urbanizarse por etapas. Por eso este puente no es una obra más; es la llave del resto de Porta Norte.
La Fase 2 que abre ese puente ya no es un plan: está en obra. SUCASA firmó la promesa de compraventa de 2.4 hectáreas en esta fase y hoy es a la vez comprador y constructor de su urbanización. Ya comenzó la instalación de los sistemas debajo de las calles — las redes sanitarias y pluviales.
En toda la fase estamos ejecutando la infraestructura mínima racional: la necesaria para que el proyecto luzca bien comercialmente y nos permita entregar los lotes y parcelas, cobrar sus pagos finales y bajar la deuda. Por eso construimos primero la mitad del bulevar.
Fases 3 y 4
En las Fases 3 y 4 el trabajo de este año fue de diseño: avanzamos el master plan de detalle con la firma de arquitectos RAWA, liderada por el arquitecto Ricardo Arosemena, incorporando todos los aprendizajes del proyecto hasta la fecha — parcelas más fáciles de comercializar y más económicas de urbanizar, que mejoran la factibilidad del proyecto.
Decidimos además adelantar el anteproyecto de la Fase 3 en paralelo con la Fase 4. Preferimos invertir en diseño hoy y no descubrir mañana que un trámite nos detiene la obra.
Notas del master plan
Cierro el recorrido con una nota general: la densidad. El año pasado les expliqué nuestra lista de precios con la lógica de la vaca: el jarrete —las parcelas de casas— se vende barato, y el filete —los lotes de edificios— se vende caro. Hay que comer jarrete para llegar al filete. Este año quiero contarles cómo vamos a agrandar el filete.
Seguimos trabajando la modificación del Estudio de Ordenamiento Territorial para subir la zonificación de las fases avanzadas de RM2 a RM3 — de 1,000 a 1,500 habitantes por hectárea. La aritmética es poderosa: la tierra es la misma, el costo de urbanizarla casi no cambia, y cada metro cuadrado vendido con mayor densidad se vende a un precio mayor — la densidad aprobada es gabela que se convierte en precio. Cuando podamos subir la densidad, el valor del proyecto sube con ella, sin comprar una hectárea más — más ciudad sobre la misma tierra.
Sin embargo, es un balance: a más densidad, más tarda la tierra en absorberse y más le cuesta al mercado aceptarla — pero cuando la acepta, el proyecto se vuelve muy valioso. Basta ver Santa María: hoy los edificios se construyen a dos manos — están llegando al postre que se sembró hace varias décadas.
Pero la densidad no se decreta: se gana. Para subir la densidad tenemos que construir un lugar que la gente ame. Ahí es donde gira nuestra rueda: la escuela trae estudiantes y familias todas las mañanas, la Sala de Ventas convierte visitas en vecinos, Portavita marca el estándar y trae a los pioneros, el letrero le pone nombre al lugar, la plaza le da corazón, los árboles traen frescura y vida, y el puente le abre la puerta a la siguiente década.
Ninguna de esas piezas mueve la aguja por sí sola; juntas, la rueda gira cada año con más fuerza, y su efecto se amplifica — cada pieza nueva vale más porque las anteriores ya están puestas.
Conclusión
En conclusión, la empresa está haciendo exactamente lo que dijimos que haría, en el orden en que dijimos que lo haríamos: poblar el Peñón, cruzar el río, abrir la Fase 2 y preparar la densidad que multiplicará el valor de las fases siguientes. Seguimos manteniendo una postura conservadora frente a la deuda y un balance saludable, invirtiendo en infraestructura de manera racional —a propósito y con los ojos abiertos— para recuperar la inversión y dejar las siguientes fases listas para abrirse.
Si nos remontamos al 2014, aquí había una tierra virgen, de muchas lomas y con un acceso muy poco desarrollado. Hoy hay calles, espacios públicos, un letrero que se ve desde la vía, una escuela con niños, casas en construcción, un puente que ya toca la otra orilla y la siguiente fase construyéndose a toda máquina — más frentes abiertos y más máquinas trabajando que en cualquier otro momento de nuestra historia.
Yo siempre digo que Porta Norte es como un iceberg: se mueve lento, pero en magnitudes titánicas. Al cruzar el río, viene lo mejor: más fases abiertas, más familias estrenando ciudad y más valor componiéndose año tras año.
Gracias por la confianza y la paciencia con que han acompañado este proyecto. Los invito a visitar Porta Norte cuando gusten: caminar el proyecto y verlo con sus propios ojos es mejor que cualquier informe.
Atentamente,
Henry James Faarup Humbert
Gerente General de Grupo Colonias
Gerente General y Cofundador de Porta Norte
