Master Planned Community Archives • Henry Faarup

Carta a los accionistas de Porta Norte 2026

Cada año, después de la Junta de Accionistas, les escribo una carta a los accionistas de Porta Norte. Esta es la de 2026, en versión pública: quité las cifras financieras y los temas internos que solo les corresponden a ellos. Todo lo demás va tal como se los conté.

Panamá, 12 de agosto de 2026

Nuestra visión es convertirnos en el desarrollo inmobiliario residencial y comercial más importante y exitoso de la zona norte de la Ciudad de Panamá, bajo el concepto de Nuevo Urbanismo: un lugar que ofrece todas las comodidades citadinas, rodeado de naturaleza, ofreciendo una experiencia urbana enriquecedora, sostenible y centrada en la comunidad.

Macroeconomía

Ahora quisiera enmarcar nuestra conversación en el mercado. El sector vivienda viene de años golpeados: los cambios a la ley de interés preferencial les pegaron duro a los promotores, y las ventas del segmento preferencial lo sintieron. Hoy el ánimo está cambiando: en CONVIVIENDA —el gremio de promotores, donde participamos como Grupo Colonias— hay optimismo porque se reinstaura el 2% de interés preferencial, y la banca volvió a apoyar al sector de la mano de los incentivos fiscales.

Banco General financia nuestra infraestructura y sigue siendo nuestro gran aliado.

La tesis que sostenemos desde el 2014 se confirma día a día: la expansión urbana de la capital se dirige hacia el norte y sitúa a Porta Norte en el epicentro de ese crecimiento. Basta observar el ritmo al que avanzan nuestros vecinos más activos: Paseo del Norte —que ya desarrolla Nodo Norte, su distrito de negocios— y Green City; cada entrega suya sube el valor de la zona.

Las fases, en orden

Ahora quiero llevarlos por el master plan, fase por fase y en orden cronológico. El mapa, para que se ubiquen:

Mapa del master plan de Porta Norte con sus fases numeradas del 1 al 8 — El master plan de Porta Norte y sus fases

Fase 1

Empiezo por la Fase 1, la puerta del proyecto. Su gran ancla es St. Peter’s Academy: la primera fase de la escuela se inauguró en marzo de 2026 y hoy recibe a 450 estudiantes —y a sus familias— todas las mañanas. Sigue creciendo y ya planifica sus próximas fases. Pocas cosas le dan más vida y credibilidad a una ciudad nueva que una escuela llena de niños.

Vista aérea de St. Peter's Academy en Porta Norte, Panamá — St. Peter's Academy — inaugurada en marzo de 2026, el gran ancla de Porta Norte

En esta misma fase opera la Sala de Ventas de Porta Norte–Portavita, que convierte visitas en vecinos. También terminamos una obra valiosa: rellenamos el hueco que existía en la parcela central, justo detrás del letrero de Porta Norte, en la entrada, generando ahí un gran lote con vocación comercial a nivel de calle, de 2.5 hectáreas, listo para comercializarse.

Vista aérea de la Sala de Ventas de Porta Norte y Portavita — La Sala de Ventas de Porta Norte–Portavita, ya en operación

Fase 1B y Portavita

En la Fase 1B, que incluye el Peñón, terminamos el movimiento de tierra; lo que sigue son sus calles. El Peñón se ve completamente transformado — un lugar desarrollable, estable, con sus terrazas conformadas y listas para recibir construcción.

El Peñón en Porta Norte con el movimiento de tierra terminado y las terrazas conformadas — El Peñón — movimiento de tierra terminado: suelo estable y desarrollable

Ahí está pasando lo más importante que le puede pasar a una ciudad nueva: construcción de casas para poblar Porta Norte con residentes. Esa es la misión de Portavita, nuestro primer proyecto residencial, que inició en junio la obra de su urbanización interna.

Si tuviera que elegir un solo indicador adelantado de la salud de Porta Norte, elegiría las ventas de Portavita. La razón es simple: nosotros vendemos tierra a desarrolladores, y los desarrolladores solo compran donde las casas se venden. Portavita es la primera prueba en vivo, dentro de nuestro propio terreno, de que en Porta Norte las casas se venden. Cada casa vendida les transmite seguridad de absorción a los desarrolladores que vienen detrás.

La prueba va bien: Portavita ya vende, y la infraestructura de sus 79 casas está en obra desde junio.

Render de las calles y casas de Portavita en Porta Norte — Así lucirán las calles de Portavita — render del proyecto

Cada familia que compra en Portavita hace tres cosas por nosotros a la vez: 1) crea masa crítica — cada vecino nuevo vuelve más valioso el lote del siguiente; 2) puebla la ciudad — el guion de Costa del Este es poblar primero con casas y densificar después con edificios; y 3) nos genera utilidad directamente, porque Porta Norte es socio de Portavita. Ganamos como vendedores de tierra, volvemos a ganar como socios del desarrollador.

Fase 2: cruzar el río

La Fase 2 empieza por el río. El año pasado les dije que el reto de siempre para llegar a la Fase 2 era cruzar el Río María Prieta, y que nuestra meta era iniciar la obra del Puente María durante el 2026.

Hoy les escribo con el puente al 65% de avance físico y fecha contractual de culminación el 19 de octubre de 2026. Construimos primero dos de los cuatro carriles, tal como lo planificamos: la mitad del puente, ampliable cuando el tráfico lo pida. Quiero destacar lo contentos que estamos con el desempeño de esta obra: ha sido un éxito de ejecución, con un contratista que ha hecho un trabajo ordenado y de calidad — las vigas ya están lanzadas y la losa está en proceso.

Puente María sobre el Río María Prieta en Porta Norte, con las vigas lanzadas y St. Peter's Academy al fondo — El Puente María — vigas lanzadas y losa en armado, agosto 2026; al fondo, St. Peter's Academy

Un puente se cruza una sola vez. Más adelante quedará alguna quebrada, pero ninguna barrera como esta: el río era la barrera geográfica más grande del proyecto, y la estamos superando. Lo que sigue son las fases después del puente, donde tenemos muchas parcelas para casas, listas para urbanizarse por etapas. Por eso este puente no es una obra más; es la llave del resto de Porta Norte.

La Fase 2 que abre ese puente ya no es un plan: está en obra. SUCASA firmó la promesa de compraventa de 2.4 hectáreas en esta fase y hoy es a la vez comprador y constructor de su urbanización. Ya comenzó la instalación de los sistemas debajo de las calles — las redes sanitarias y pluviales.

En toda la fase estamos ejecutando la infraestructura mínima racional: la necesaria para que el proyecto luzca bien comercialmente y nos permita entregar los lotes y parcelas, cobrar sus pagos finales y bajar la deuda. Por eso construimos primero la mitad del bulevar.

Fases 3 y 4

En las Fases 3 y 4 el trabajo de este año fue de diseño: avanzamos el master plan de detalle con la firma de arquitectos RAWA, liderada por el arquitecto Ricardo Arosemena, incorporando todos los aprendizajes del proyecto hasta la fecha — parcelas más fáciles de comercializar y más económicas de urbanizar, que mejoran la factibilidad del proyecto.

Decidimos además adelantar el anteproyecto de la Fase 3 en paralelo con la Fase 4. Preferimos invertir en diseño hoy y no descubrir mañana que un trámite nos detiene la obra.

Notas del master plan

Cierro el recorrido con una nota general: la densidad. El año pasado les expliqué nuestra lista de precios con la lógica de la vaca: el jarrete —las parcelas de casas— se vende barato, y el filete —los lotes de edificios— se vende caro. Hay que comer jarrete para llegar al filete. Este año quiero contarles cómo vamos a agrandar el filete.

A largo plazo, la densidad es la gran palanca de valor de Porta Norte: más ciudad sobre la misma tierra.

Sin embargo, es un balance: a más densidad, más tarda la tierra en absorberse y más le cuesta al mercado aceptarla — pero cuando la acepta, el proyecto se vuelve muy valioso. Basta ver Santa María: hoy los edificios se construyen a dos manos — están llegando al postre que se sembró hace varias décadas.

Pero la densidad no se decreta: se gana. Para subir la densidad tenemos que construir un lugar que la gente ame. Ahí es donde gira nuestra rueda: la escuela trae estudiantes y familias todas las mañanas, la Sala de Ventas convierte visitas en vecinos, Portavita marca el estándar y trae a los pioneros, el letrero le pone nombre al lugar, la plaza le da corazón, los árboles traen frescura y vida, y el puente le abre la puerta a la siguiente década.

Ninguna de esas piezas mueve la aguja por sí sola; juntas, la rueda gira cada año con más fuerza, y su efecto se amplifica — cada pieza nueva vale más porque las anteriores ya están puestas.

Conclusión

En conclusión, la empresa está haciendo exactamente lo que dijimos que haría, en el orden en que dijimos que lo haríamos: poblar el Peñón, cruzar el río, abrir la Fase 2 y preparar la densidad que multiplicará el valor de las fases siguientes. Seguimos manteniendo una postura conservadora frente a la deuda y un balance saludable, invirtiendo en infraestructura de manera racional —a propósito y con los ojos abiertos— para recuperar la inversión y dejar las siguientes fases listas para abrirse.

Si nos remontamos al 2014, aquí había una tierra virgen, de muchas lomas y con un acceso muy poco desarrollado. Hoy hay calles, espacios públicos, un letrero que se ve desde la vía, una escuela con niños, casas en construcción, un puente que ya toca la otra orilla y la siguiente fase construyéndose a toda máquina — más frentes abiertos y más máquinas trabajando que en cualquier otro momento de nuestra historia.

Yo siempre digo que Porta Norte es como un iceberg: se mueve lento, pero en magnitudes titánicas. Al cruzar el río, viene lo mejor: más fases abiertas, más familias estrenando ciudad y más valor componiéndose año tras año.

Gracias por la confianza y la paciencia con que han acompañado este proyecto. Los invito a visitar Porta Norte cuando gusten: caminar el proyecto y verlo con sus propios ojos es mejor que cualquier informe.

Atentamente,

Henry James Faarup Humbert
Gerente General de Grupo Colonias
Gerente General y Cofundador de Porta Norte

Porta Norte 2026 Shareholder Letter

Versión en Español

Every year, after the shareholders’ meeting, I write a letter to Porta Norte’s shareholders. This is the 2026 letter, in its public version: I took out the financial figures and the internal matters that belong only to them. Everything else is exactly as I told it to them.

Panama City, August 12, 2026

Our vision is to become the most important and successful residential and commercial real estate development in the northern area of Panama City, under the concept of New Urbanism: a place with all the comforts of the city, surrounded by nature, offering an urban experience that is enriching, sustainable and centered on community.

Macroeconomics

Now I want to set this in the context of the market. Housing is coming off several hard years: the changes to the preferential interest rate law hit developers hard, and sales in the preferential segment felt it. Today the mood is turning: at CONVIVIENDA —the developers’ guild we belong to as Grupo Colonias— there is optimism because the 2% preferential rate is being reinstated, and the banks are backing the sector again, helped by the tax incentives.

Banco General finances our infrastructure and remains our great ally.

The thesis we have held since 2014 is confirmed day after day: the capital’s urban expansion is moving north, and it places Porta Norte at the epicenter of that growth. Just look at the pace of our most active neighbors: Paseo del Norte —already developing Nodo Norte, its business district— and Green City; every delivery they make raises the value of the area.

The phases, in order

Now I want to walk you through the master plan, phase by phase and in chronological order. The map, so you can get your bearings:

Master plan map of Porta Norte with its phases numbered 1 through 8 — The Porta Norte master plan and its phases

Phase 1

I will start with Phase 1, the front door of the project. Its great anchor is St. Peter’s Academy: the school’s first phase opened in March 2026 and today welcomes 450 students —and their families— every morning. It keeps growing and is already planning its next phases. Few things give a new city more life and credibility than a school full of children.

Aerial view of St. Peter's Academy at Porta Norte, Panama — St. Peter's Academy — opened in March 2026, Porta Norte's great anchor

The Porta Norte–Portavita Sales Center operates in this same phase, turning visitors into neighbors. We also finished a valuable piece of work: we filled the hole in the central parcel, right behind the Porta Norte sign at the entrance, creating a large street-level lot meant for commercial use, 2.5 hectares, ready to go to market.

Aerial view of the Porta Norte–Portavita sales center — The Porta Norte–Portavita sales center, already in operation

Phase 1B and Portavita

In Phase 1B, which includes El Peñón, we finished the earthwork; what comes next are its streets. El Peñón looks completely transformed — a developable, stable place, with its terraces shaped and ready to build on.

El Peñón at Porta Norte with earthworks complete and terraces shaped — El Peñón — earthworks complete: stable, developable ground

The most important thing that can happen to a new city is happening there: houses being built to populate Porta Norte with residents. That is the mission of Portavita, our first residential project, which started building its internal infrastructure in June.

If I had to pick a single leading indicator of Porta Norte’s health, I would pick Portavita’s sales. The reason is simple: we sell land to developers, and developers only buy where houses sell. Portavita is the first live proof, on our own land, that houses sell in Porta Norte. Every house sold gives the developers coming behind us confidence in absorption.

The proof is holding: Portavita is already selling, and the infrastructure for its 79 houses has been under construction since June.

Rendering of the streets and homes of Portavita at Porta Norte — What Portavita's streets will look like — project rendering

Every family that buys in Portavita does three things for us at once: 1) it creates critical mass — each new neighbor makes the next one’s lot more valuable; 2) it populates the city — the Costa del Este script is to populate first with houses and densify later with buildings; and 3) it makes us money directly, because Porta Norte is a partner in Portavita. We win as sellers of land, we win again as partners of the developer.

Phase 2: crossing the river

Phase 2 starts with the river. Last year I told you that the standing challenge to reach Phase 2 was crossing the María Prieta River, and that our goal was to start construction of Puente María during 2026.

Today I write to you with the bridge at 65% physical progress and a contractual completion date of October 19, 2026. We are building two of the four lanes first, exactly as we planned: half the bridge, expandable when traffic calls for it. I want to underline how pleased we are with this job: it has been well executed, with a contractor that has done orderly, quality work — the girders are already launched and the deck is underway.

Puente María over the María Prieta River at Porta Norte, girders launched, with St. Peter's Academy in the background — Puente María — girders launched and deck underway, August 2026; St. Peter's Academy in the background

A bridge is crossed only once. Further along there will still be a creek, but no barrier like this one: the river was the project’s biggest geographic barrier, and we are getting past it. What comes next are the phases beyond the bridge, where we have many parcels for houses, ready to be developed in stages. That is why this bridge is not just another job; it is the key to the rest of Porta Norte.

The Phase 2 that this bridge opens is no longer a plan: it is under construction. SUCASA signed the promise-to-purchase agreement for 2.4 hectares in this phase and is today both buyer and builder of its own development. Work has already started on the systems beneath the streets — the sanitary and storm networks.

Across the whole phase we are executing the rational minimum of infrastructure: what the project needs to show well commercially and to let us deliver the lots and parcels, collect their final payments and bring the debt down. That is why we are building half the boulevard first.

Phases 3 and 4

In Phases 3 and 4 this year’s work was design: we advanced the detailed master plan with the architecture firm RAWA, led by architect Ricardo Arosemena, incorporating everything we have learned in the project so far — parcels that are easier to sell and cheaper to develop, which improve the feasibility of the project.

We also decided to move up the preliminary design of Phase 3 in parallel with Phase 4. We would rather invest in design today than discover tomorrow that a permit is holding up the work.

Master plan notes

I close the tour with one general note: density. Last year I explained our price list with the logic of the cow: the shank —the house parcels— is the cheap cut, and the tenderloin —the building lots— is the expensive one. You have to eat shank to get to the tenderloin. This year I want to tell you how we are going to make the tenderloin bigger.

Over the long run, density is Porta Norte’s great value lever: more city on the same land.

It is a balance, though: the more density, the longer the land takes to be absorbed and the harder it is for the market to accept it — but once the market accepts it, the project becomes very valuable. Just look at Santa María: today the buildings are going up left and right — they are getting to the dessert that was planted several decades ago.

But density is not decreed: it is earned. To raise density we have to build a place people love. That is where our wheel turns: the school brings students and families every morning, the Sales Center turns visitors into neighbors, Portavita sets the standard and brings the pioneers, the sign gives the place a name, the plaza gives it a heart, the trees bring freshness and life, and the bridge opens the door to the next decade.

None of those pieces moves the needle on its own; together they turn the wheel harder every year, and the effect multiplies — each new piece is worth more because the earlier ones are already in place.

Conclusion

In conclusion, the company is doing exactly what we said it would do, in the order we said we would do it: populate El Peñón, cross the river, open Phase 2 and prepare the density that will multiply the value of the phases that follow. We keep a conservative stance on debt and a healthy balance sheet, investing in infrastructure rationally —deliberately and with our eyes open— to recover the investment and leave the next phases ready to open.

If we go back to 2014, there was virgin land here, full of hills and with hardly any access. Today there are streets, public spaces, a sign you can see from the highway, a school with children, houses under construction, a bridge that already touches the other bank and the next phase being built at full speed — more fronts open and more machines working than at any other moment in our history.

I always say Porta Norte is like an iceberg: it moves slowly, but on a colossal scale. Once we cross the river, the best is ahead: more phases open, more families moving into a brand-new city and more value compounding year after year.

Thank you for the trust and the patience with which you have stood by this project. I invite you to visit Porta Norte whenever you like: walking the project and seeing it with your own eyes is better than any report.

Sincerely,

Henry James Faarup Humbert
CEO, Grupo Colonias
CEO & Co-founder, Porta Norte

Guía para Desarrolladores Maestros

English

Los Desarrolladores Maestros son desarrolladores inmobiliarios que construyen Comunidades Planificadas Maestras (CPM). Esta publicación expande en los ingredientes necesarios para convertirse en un gran Desarrollador Maestro, delineados por Urban & Civic, un Desarrollador Maestro, en su infografía.

Proyectos

ENFÓCATE EN ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA

Estudia los patrones de crecimiento urbano y proyecta dónde se construirán los nuevos desarrollos. Adquiere la mayor cantidad de tierra posible para capturar la apreciación de la tierra generada en las primeras fases.

LOS RETORNOS SON A LARGO PLAZO

Las Comunidades Planificadas Maestras son como icebergs: son masivas y lentas. Las CPM requieren una gran inversión para transformar la tierra no desarrollada en tierra desarrollada, funcional y aspiracional, de modo que los primeros residentes quieran mudarse. Recluta socios que tengan horizontes de inversión a largo plazo.

TRABAJA CON SOCIOS DE MENTALIDAD SIMILAR

Atrae accionistas, talento y clientes de alta calidad que compartan tus valores y añadan valor al proyecto. Trabaja arduamente para mantener y elevar la calidad en todos los aspectos.

RESPONDE AL CONTEXTO DEL LUGAR

Cada ubicación presenta desafíos y oportunidades únicas en términos de topografía, ingeniería y mercado. Es esencial resaltar e integrar las características naturales en el diseño del plan maestro. Además, el contexto del mercado varía constantemente. Realizar estudios de mercado sólidos te permitirá identificar y abordar necesidades específicas que tu proyecto puede resolver. La clave del éxito radica en la capacidad para adaptarse a estos elementos y ofrecer soluciones focalizadas a las brechas del mercado.

Planificación

VISIÓN Y COMUNICACIÓN

La visión es la esencia del proyecto y una piedra angular para su éxito. No solo es crucial tener una visión clara, sino que también es vital comunicarla de manera efectiva a todo el equipo. La falta de una visión clara y comunicable es una garantía para el fracaso, por lo que asegúrate de que todos comprendan y compartan esta visión. Para facilitar la comunicación, desarrolla habilidades de comunicación y utiliza material gráfico de alta calidad. Alinea todas las fases del proyecto, desde el diseño hasta la construcción, con esta visión y con el material de mercadeo. Simplifica lo complejo — explica, ilustra y guía. Como ejemplo pueden ver el Charrette de Porta Norte.

MANTÉN BUENA RELACIÓN CON TODOS LOS «STAKEHOLDERS»

Las Comunidades Planificadas Maestras cambian la ciudad. Es naturaleza humana resistir al cambio y, por lo tanto, existe mucha resistencia en contra de nuevos desarrollos inmobiliarios. Así que es importante tener buenas relaciones con las entidades públicas y los vecinos para minimizar contratiempos imprevistos.

LA CONFIANZA SE GANA HACIENDO LO QUE DICES QUE VAS A HACER

Construye lo que dices que construirás y trabaja para superar las expectativas. El trabajo de un Desarrollador Maestro es vender una visión, asegurar financiamiento y construir. Debes ser visto como una máquina de producción.

DISEÑA CON POSIBILIDAD DE CAMBIO DESDE EL PRINCIPIO

Las necesidades del mercado cambian con el tiempo y los planes maestros deben evolucionar para responder a esos cambios. Es decir, no necesitas tener diseñada la última fase en detalle desde el principio. Crea espacio para incorporar lecciones aprendidas en las fases futuras.

Ejecución

REDUCE RIESGOS LO MÁS TEMPRANO POSIBLE

Identifica todos los riesgos posibles y ten una estrategia para mitigarlos. Por ejemplo:

Reduce el riesgo de mercado atrayendo anclas como universidades, escuelas y centros comerciales.
Reduce el riesgo financiero realizando estudios de viabilidad, comprando tierras al precio correcto, teniendo accionistas adinerados y manteniendo excelentes relaciones con los bancos y financiamiento a largo plazo.
Reduce el riesgo de construcción dando un seguimiento constante y contratando excelentes diseñadores de ingeniería, contratistas generales e inspectores externos.
Reduce el riesgo del producto realizando estudios de mercado y entendiendo a tu cliente.

CONTINÚA CONSTRUYENDO PARA MANTENER MOMENTUM

El proyecto siempre debe avanzar. Las Comunidades Planificadas Maestras se comportan como una bola de nieve rodando cuesta abajo; comienzan lentas y pequeñas, pero a medida que avanzan, se mueven más rápido y se vuelven gigantes. Mientras más infraestructura y residentes, mayor el mercado para nuevos negocios, aumentando así el valor del proyecto y creando un ciclo virtuoso.

USA LAS ECONOMÍAS DE ESCALA A TU FAVOR

El dolor de cabeza y los costos administrativos de construir una carretera de 1 kilómetro son casi los mismos que construir 5 kilómetros. Como resultado, debes construir lo máximo posible mientras mantienes un porcentaje saludable de ventas (>50%) y mantienes el financiamiento a niveles saludables.

ESTRATEGIAS DE VENTA Y DIVERSIFICACIÓN DE MERCADOS

Para acelerar la absorción de tierra en una Comunidad Planificada Maestra, es vital tener un plan de venta detallado, abarcando desde estrategias de precios hasta publicidad y promociones. Pero no te limites a un solo mercado; experimenta y diversifica. Investiga qué segmentos responden mejor a tus ofertas y ajusta tu enfoque según los resultados. Analiza rangos de precio que muestran alta absorción y diferencia tu producto para apuntar a diversos grupos demográficos, como diferentes grupos de edad, comunidades y estados civiles. De esta manera, no solo acelerarás la absorción sino que también mitigarás los riesgos asociados con la dependencia de un solo segmento de mercado.

Colabora con homebuilders de buena reputación y con una fuerza de ventas robusta. Esto no solo acelera la absorción de tierra, sino que también asegura servicios y comodidades de alta calidad para los futuros residentes. Trata a todos los actores involucrados como socios estratégicos que agregan valor al proyecto. Asegúrate de que las «anclas» del proyecto, como universidades y centros comerciales, no solo enriquezcan la vida comunitaria, sino que también atiendan directamente a las necesidades de los residentes.

Residencias

MANTÉN EL CONTROL EVITANDO LA VENTA DE PARCELAS GRANDES

La venta de parcelas grandes podría comprometer tu control y poner en riesgo la visión del proyecto. Todas las parcelas deben seguir el código del proyecto y agregar valor al mismo. El papel del Desarrollador Maestro es llevar la visión a buen puerto desde su inicio hasta su finalización.

DESARROLLA LA TIERRA Y AVANZA DE FASE

Las comunidades planificadas maestras deben operar como una línea de ensamblaje. Al construir una fase, debes estar planeando y vendiendo la siguiente. Diseñar, financiar y construir son esfuerzos constantes. Mantén un flujo continuo de residencias para propulsar el proyecto.

CREA REGLAS CLARAS Y JUSTAS PARA TODOS LOS «HOMEBUILDERS»

Fomenta un ambiente donde todos los participantes puedan prosperar financieramente. Este enfoque crea un ciclo virtuoso de clientes que reinvierten en el proyecto. Este principio aplica particularmente a los constructores de viviendas. Su éxito es tu éxito y su fracaso, tu fracaso. Como Promotor Principal, tu papel es alinear intereses y establecer un campo de juego justo y equitativo.

TOMA CONTROL DE LAS PARCELAS MÁS COMPLEJAS

Siempre habrá lotes o unidades difíciles de vender. No todas las propiedades pueden gozar de la mejor vista o ubicación. Desarrolla la capacidad para desarrollar los lotes complejos para mantener la calidad y generar valor.

Calidad

ESTABLECE UNA REFERENCIA DE CALIDAD DESDE EL INICIO

El primer proyecto en la comunidad planificada establece la barra para todo lo que sigue. Asegúrate de mantener altos estándares desde el comienzo, ya que esto tiene un impacto significativo en el proyecto.

SIGUE EL CÓDIGO Y CONSTRUYE EJEMPLOS DE RESIDENCIAS «IN-HOUSE»

Crea un código para mantener la visión y alinea el primer proyecto con este código. Incluye este código en los contratos de compra para asegurarte de que se mantengan los estándares. Construye proyectos in-house para aclarar la visión a los otros desarrolladores.

ENFÓCATE EN LOS DETALLES

El corazón del cliente está en esos mismos detalles. Conviértete en un experto centrado en la satisfacción del cliente y asegúrate de que todo lo que construyas sea funcional, viable y estéticamente agradable. La arquitectura debe encontrar inspiración en la arquitectura vernácula local y adaptarse al clima. Los espacios públicos y los árboles en las calles deben ser excepcionalmente bien pensados.

INVIERTE INTELIGENTEMENTE

No necesitas gastar más; necesitas gastarlo de manera inteligente. Algunas soluciones pueden tener un costo similar, pero ofrecen un valor estético o funcional significativamente mayor. Un ejemplo son las rodaduras de adoquines en comparación con las de concreto. Pueden tener un costo similar, pero las de adoquines son estéticamente superiores. Además, el mantenimiento de la infraestructura, especialmente en lo que respecta a las tuberías debajo de las calles, resulta más económico a largo plazo, ya que los adoquines se pueden quitar y volver a poner con facilidad.

Financiamiento

SE REQUIERE CAPITAL PACIENTE Y CON «KNOW-HOW»

Las comunidades planificadas suelen ser proyectos de alcance multigeneracional. Debido a esta naturaleza a largo plazo, los rendimientos pueden tardar más en manifestarse en comparación con proyectos inmobiliarios más convencionales. Por ello, es esencial buscar inversores que no solo aporten capital, sino que también ofrezcan una valiosa experiencia y asesoramiento estratégico.

INVIERTE EN CALIDAD

Invierte en arquitectos de renombre para generar diseños excepcionales, especialmente en el plan maestro. Opta por materiales que resistirán la prueba del tiempo y que serán fáciles de mantener. Un ejemplo palpable es invertir en árboles para las calles; con el tiempo, estas se ven cada vez mejor.

UTILIZA FONDOS PÚBLICOS PARA ACELERAR LA EJECUCIÓN

Recurre a financiamiento público para incrementar tu apalancamiento y acelerar el desarrollo de la comunidad planificada. Esto no solo te proporciona capital sino que también crea embajadores para el proyecto. Asegúrate de tener niveles de deuda saludables y de tener una fuente de repago clara y amplia.

MANTÉN LA EJECUCIÓN A TRAVÉS DE LOS CICLOS ECONÓMICOS

Las comunidades planificadas maestras son proyectos a largo plazo que atravesarán ciclos económicos altos y bajos. Mantén la salud financiera: Es importante tener un plan financiero robusto. Considera mantener reservas para las vacas flacas, lo que significa tener un fondo de emergencia para tiempos difíciles.

Para convertirse en un Desarrollador Maestro exitoso, la clave reside en una visión clara, una ejecución meticulosa y una adaptabilidad constante. En cada etapa, desde la planificación hasta el financiamiento, el enfoque debe ser integral. Construir una Comunidad Planificada Maestra no es simplemente una cuestión de erigir edificios; es un acto de transformación urbana que requiere una cuidadosa coordinación de muchos elementos. Es un compromiso a largo plazo que exige paciencia, capital inteligente y una constante búsqueda de calidad. Cada detalle cuenta, cada socio importa y cada decisión puede impulsar o descarrilar la visión. Pero cuando todo se alinea, el impacto trasciende generaciones. Ahí radica la verdadera magia del desarrollo maestro: en la habilidad para ver no solo lo que es, sino también lo que podría ser, y hacerlo realidad.

Descarga la infografía del ADN de un Desarrollador Maestro:

DNA-of-a-Master-Developer Download

DNA of a Master Developer

Versión en Español

Master Developers are real estate developers who build Master Planned Communities. This post expands on the ingredients needed to become a great Master Developer, outlined by Urban & Civic, a Master Developer, in their infographic.

Projects

Target big, complex sites in key growth locations

Study urban growth patterns and predict where new developments will happen. Acquire the most land you can afford to benefit from land appreciation created in the first phases.

Invest in the land for long-dated returns

Master-planned communities are like icebergs — they are massive and move slowly. MPCs require a lot of investments to transform undeveloped land into developed, functional, and aspirational for the first residents to move in. Recruit partners who have long-term investment horizons.

Work with like-minded partners

Attract high-quality shareholders, talent, and clients who share your values and add value to the project. Work hard to maintain and raise the quality bar in every aspect.

Recognize every site demands a customized approach

Every site has unique topography and engineering challenges. The market is always different. Learn to adapt to the context and attempt to understand the market. Highlight and incorporate natural environments into the master plan.

Planning

Ensure senior team engagement with stakeholders and communities

Master-planned communities significantly impact the city. It is human nature to resist change. That is why the NIMBYism movement against development exists. Therefore, excellent relationships with public entities and surrounding stakeholders are paramount to minimize unforeseen setbacks.

Trust is earned by making and delivering on promises

Build what you say you will build and work to exceed stakeholders’ expectations. The job of a Master Developer is selling a vision, securing funding, and making it happen. Rinse and repeat.

Cut through jargon and complexity – explain, illustrate and guide

It is hard to transmit the idea of an unbuilt vision. Make sure to develop clear communication skills and invest in graphic materials, like renders, of what you will achieve. Make sure to align the design and construction with the marketing material.

With a 20-year consent – build in flexibility from the outset as things will change

The needs of the market change with time, and master plans must evolve to capitalize on those changes. That is to say you don’t need to have the last phase designed in detail from the beginning. Create space to incorporate lessons learned into future phases.

Delivery

De-risk issues at the earliest opportunity

Recognize all possible risks and have a strategy to mitigate them. For example:

Lower market risk by attracting anchor tenants like universities, schools, and town centers.
Lower finance risk by conducting feasibility studies, buying land at the right price, having wealthy shareholders, excellent relationships with banks, and having long-term financing.
Lower construction risk by hiring outstanding engineering designers, general contractors, and third-party inspectors.
Lower product risk by conducting market studies and understanding your customer.

Assume responsibility for the delivery of infrastructure to maintain momentum

The project should always be moving forward. Master-planned communities behave like a snowball rolling downhill; they start slow and small, but as you move forward, it moves faster and bigger. To clarify, more infrastructure and residents increase the market size for potential new businesses, thus increasing the value of the project and creating a virtuous cycle.

Work at scale to create efficiency

The headache and management costs of building a 1-kilometer road are almost the same as building 5 kilometers. As a result, you should build the most you can while maintaining a healthy percentage of sales (>40%) and keeping your debt in check.

Establish multiple points of sale to enhance absorption

Experiment with various markets to understand what works and double down on those who do. Make sure to understand which price points can have high absorption and differentiate your product. Experiment with age groups, price points, and interests.

Homes

Keep control by not selling off large parcels

Selling large parcels might make you lose control and put the vision at risk. All pieces of land must follow the code and add value to the project. The job of the Master Developer is to build out the vision from start to finish.

Package land consistently across phases and sites

Master-planned communities must be thought of as an assembly line. When building one phase, you must plan and sell the next one. Designing, financing, and building is a continuous endeavor. Build a constant supply of residences to keep the ball moving forward.

Create a level playing field for all sizes of housebuilders to compete

Help everyone involved in the project make money. This creates a virtuous cycle of repeat customers because they reinvest in the project. Especially help homebuilders. Their success is your success, and their failure is your failure. The Master Developer must orchestrate homebuilders, so they must enact equal rules and allow fair competition.

Be prepared to self-deliver the more difficult plots to maintain quality and values

There are always hard lots or residences to sell in every project. Not all properties can have the best views and locations. Acquire the skills to develop those lots.

Quality

Establish a quality benchmark from the start

The first project in the master-planned community sets the standard for the rest of the project. Make sure to control it and do the best job possible. This is a high leverage move.

Use planning, contracts, and the example of self-delivery to maintain standards

Develop a code to maintain the vision and build the first project according to it. Make sure to include the code in the purchase agreement contract.

Ensure your team cares about the details

The heart of the customer is in the details. Become customer-centric and ensure everything you build is functional, feasible, and beautiful. Architecture must get inspiration from local, vernacular architecture and respond to the climate. Public spaces and street trees must be exceptionally well thought out.

You don’t need to spend more; you need to spend it smarter

Some solutions might cost the same, but one is much more beautiful and aspiring. One example is brick roads vs. concrete roads. A misconception is that brick road are more expensive, but they might be cheaper depending on the market, materials chosen, and labor costs. Another example is to provide spaces early on for basic needs like convenience stores, access to urgent care, and education. These services offer outsized values to residents with marginal investment.

Funding

Patient, experienced capital, is required

Master-planned communities are often intergenerational endeavors. Investment returns might take more time to materialize than usual real estate development projects. Raise funds from investors with know-how who can provide advice and resources.

Investment needs to be aligned with a commitment to quality

Invest in great architects to generate great designs, especially the master plan. Invest in materials that stand the test of time, and that can be easily maintained. One example is investing in street trees; time makes those streets look better.

Actively use public funds to accelerate delivery

Use the financial markets to increase your leverage and build faster the master-planned community. Raising public funds creates more ambassadors and alignment with the community.

Maintain delivery throughout economic cycles

Master-planned communities are multi-decade ventures; therefore, they are bound to experience bearish economic cycles. Plan for them and make sure to keep the momentum strong.

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