Guía para Desarrolladores Maestros

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Los Desarrolladores Maestros son desarrolladores inmobiliarios que construyen Comunidades Planificadas Maestras (CPM). Esta publicación expande en los ingredientes necesarios para convertirse en un gran Desarrollador Maestro, delineados por Urban & Civic, un Desarrollador Maestro, en su infografía.

Proyectos

ENFÓCATE EN ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA

Estudia los patrones de crecimiento urbano y proyecta dónde se construirán los nuevos desarrollos. Adquiere la mayor cantidad de tierra posible para capturar la apreciación de la tierra generada en las primeras fases.

LOS RETORNOS SON A LARGO PLAZO

Las Comunidades Planificadas Maestras son como icebergs: son masivas y lentas. Las CPM requieren una gran inversión para transformar la tierra no desarrollada en tierra desarrollada, funcional y aspiracional, de modo que los primeros residentes quieran mudarse. Recluta socios que tengan horizontes de inversión a largo plazo.

TRABAJA CON SOCIOS DE MENTALIDAD SIMILAR

Atrae accionistas, talento y clientes de alta calidad que compartan tus valores y añadan valor al proyecto. Trabaja arduamente para mantener y elevar la calidad en todos los aspectos.

RESPONDE AL CONTEXTO DEL LUGAR

Cada ubicación presenta desafíos y oportunidades únicas en términos de topografía, ingeniería y mercado. Es esencial resaltar e integrar las características naturales en el diseño del plan maestro. Además, el contexto del mercado varía constantemente. Realizar estudios de mercado sólidos te permitirá identificar y abordar necesidades específicas que tu proyecto puede resolver. La clave del éxito radica en la capacidad para adaptarse a estos elementos y ofrecer soluciones focalizadas a las brechas del mercado.

Planificación

VISIÓN Y COMUNICACIÓN

La visión es la esencia del proyecto y una piedra angular para su éxito. No solo es crucial tener una visión clara, sino que también es vital comunicarla de manera efectiva a todo el equipo. La falta de una visión clara y comunicable es una garantía para el fracaso, por lo que asegúrate de que todos comprendan y compartan esta visión. Para facilitar la comunicación, desarrolla habilidades de comunicación y utiliza material gráfico de alta calidad. Alinea todas las fases del proyecto, desde el diseño hasta la construcción, con esta visión y con el material de mercadeo. Simplifica lo complejo — explica, ilustra y guía. Como ejemplo pueden ver el Charrette de Porta Norte.

MANTÉN BUENA RELACIÓN CON TODOS LOS “STAKEHOLDERS”

Las Comunidades Planificadas Maestras cambian la ciudad. Es naturaleza humana resistir al cambio y, por lo tanto, existe mucha resistencia en contra de nuevos desarrollos inmobiliarios. Así que es importante tener buenas relaciones con las entidades públicas y los vecinos para minimizar contratiempos imprevistos.

LA CONFIANZA SE GANA HACIENDO LO QUE DICES QUE VAS A HACER

Construye lo que dices que construirás y trabaja para superar las expectativas. El trabajo de un Desarrollador Maestro es vender una visión, asegurar financiamiento y construir. Debes ser visto como una máquina de producción.

DISEÑA CON POSIBILIDAD DE CAMBIO DESDE EL PRINCIPIO

Las necesidades del mercado cambian con el tiempo y los planes maestros deben evolucionar para responder a esos cambios. Es decir, no necesitas tener diseñada la última fase en detalle desde el principio. Crea espacio para incorporar lecciones aprendidas en las fases futuras.

Ejecución

REDUCE RIESGOS LO MÁS TEMPRANO POSIBLE

Identifica todos los riesgos posibles y ten una estrategia para mitigarlos. Por ejemplo:

  • Reduce el riesgo de mercado atrayendo anclas como universidades, escuelas y centros comerciales.
  • Reduce el riesgo financiero realizando estudios de viabilidad, comprando tierras al precio correcto, teniendo accionistas adinerados y manteniendo excelentes relaciones con los bancos y financiamiento a largo plazo.
  • Reduce el riesgo de construcción dando un seguimiento constante y contratando excelentes diseñadores de ingeniería, contratistas generales e inspectores externos.
  • Reduce el riesgo del producto realizando estudios de mercado y entendiendo a tu cliente.
CONTINÚA CONSTRUYENDO PARA MANTENER MOMENTUM

El proyecto siempre debe avanzar. Las Comunidades Planificadas Maestras se comportan como una bola de nieve rodando cuesta abajo; comienzan lentas y pequeñas, pero a medida que avanzan, se mueven más rápido y se vuelven gigantes. Mientras más infraestructura y residentes, mayor el mercado para nuevos negocios, aumentando así el valor del proyecto y creando un ciclo virtuoso.

USA LAS ECONOMÍAS DE ESCALA A TU FAVOR

El dolor de cabeza y los costos administrativos de construir una carretera de 1 kilómetro son casi los mismos que construir 5 kilómetros. Como resultado, debes construir lo máximo posible mientras mantienes un porcentaje saludable de ventas (>50%) y mantienes el financiamiento a niveles saludables.

ESTRATEGIAS DE VENTA Y DIVERSIFICACIÓN DE MERCADOS

Para acelerar la absorción de tierra en una Comunidad Planificada Maestra, es vital tener un plan de venta detallado, abarcando desde estrategias de precios hasta publicidad y promociones. Pero no te limites a un solo mercado; experimenta y diversifica. Investiga qué segmentos responden mejor a tus ofertas y ajusta tu enfoque según los resultados. Analiza rangos de precio que muestran alta absorción y diferencia tu producto para apuntar a diversos grupos demográficos, como diferentes grupos de edad, comunidades y estados civiles. De esta manera, no solo acelerarás la absorción sino que también mitigarás los riesgos asociados con la dependencia de un solo segmento de mercado.

Colabora con homebuilders de buena reputación y con una fuerza de ventas robusta. Esto no solo acelera la absorción de tierra, sino que también asegura servicios y comodidades de alta calidad para los futuros residentes. Trata a todos los actores involucrados como socios estratégicos que agregan valor al proyecto. Asegúrate de que las “anclas” del proyecto, como universidades y centros comerciales, no solo enriquezcan la vida comunitaria, sino que también atiendan directamente a las necesidades de los residentes.

Residencias

MANTÉN EL CONTROL EVITANDO LA VENTA DE PARCELAS GRANDES

La venta de parcelas grandes podría comprometer tu control y poner en riesgo la visión del proyecto. Todas las parcelas deben seguir el código del proyecto y agregar valor al mismo. El papel del Desarrollador Maestro es llevar la visión a buen puerto desde su inicio hasta su finalización.

DESARROLLA LA TIERRA Y AVANZA DE FASE

Las comunidades planificadas maestras deben operar como una línea de ensamblaje. Al construir una fase, debes estar planeando y vendiendo la siguiente. Diseñar, financiar y construir son esfuerzos constantes. Mantén un flujo continuo de residencias para propulsar el proyecto.

CREA REGLAS CLARAS Y JUSTAS PARA TODOS LOS “HOMEBUILDERS”

Fomenta un ambiente donde todos los participantes puedan prosperar financieramente. Este enfoque crea un ciclo virtuoso de clientes que reinvierten en el proyecto. Este principio aplica particularmente a los constructores de viviendas. Su éxito es tu éxito y su fracaso, tu fracaso. Como Promotor Principal, tu papel es alinear intereses y establecer un campo de juego justo y equitativo.

TOMA CONTROL DE LAS PARCELAS MÁS COMPLEJAS

Siempre habrá lotes o unidades difíciles de vender. No todas las propiedades pueden gozar de la mejor vista o ubicación. Desarrolla la capacidad para desarrollar los lotes complejos para mantener la calidad y generar valor.

Calidad

ESTABLECE UNA REFERENCIA DE CALIDAD DESDE EL INICIO

El primer proyecto en la comunidad planificada establece la barra para todo lo que sigue. Asegúrate de mantener altos estándares desde el comienzo, ya que esto tiene un impacto significativo en el proyecto.

SIGUE EL CÓDIGO Y CONSTRUYE EJEMPLOS DE RESIDENCIAS “IN-HOUSE”

Crea un código para mantener la visión y alinea el primer proyecto con este código. Incluye este código en los contratos de compra para asegurarte de que se mantengan los estándares. Construye proyectos in-house para aclarar la visión a los otros desarrolladores.

ENFÓCATE EN LOS DETALLES

El corazón del cliente está en esos mismos detalles. Conviértete en un experto centrado en la satisfacción del cliente y asegúrate de que todo lo que construyas sea funcional, viable y estéticamente agradable. La arquitectura debe encontrar inspiración en la arquitectura vernácula local y adaptarse al clima. Los espacios públicos y los árboles en las calles deben ser excepcionalmente bien pensados.

INVIERTE INTELIGENTEMENTE

No necesitas gastar más; necesitas gastarlo de manera inteligente. Algunas soluciones pueden tener un costo similar, pero ofrecen un valor estético o funcional significativamente mayor. Un ejemplo son las rodaduras de adoquines en comparación con las de concreto. Pueden tener un costo similar, pero las de adoquines son estéticamente superiores. Además, el mantenimiento de la infraestructura, especialmente en lo que respecta a las tuberías debajo de las calles, resulta más económico a largo plazo, ya que los adoquines se pueden quitar y volver a poner con facilidad.

Financiamiento

SE REQUIERE CAPITAL PACIENTE Y CON “KNOW-HOW”

Las comunidades planificadas suelen ser proyectos de alcance multigeneracional. Debido a esta naturaleza a largo plazo, los rendimientos pueden tardar más en manifestarse en comparación con proyectos inmobiliarios más convencionales. Por ello, es esencial buscar inversores que no solo aporten capital, sino que también ofrezcan una valiosa experiencia y asesoramiento estratégico.

INVIERTE EN CALIDAD

Invierte en arquitectos de renombre para generar diseños excepcionales, especialmente en el plan maestro. Opta por materiales que resistirán la prueba del tiempo y que serán fáciles de mantener. Un ejemplo palpable es invertir en árboles para las calles; con el tiempo, estas se ven cada vez mejor.

UTILIZA FONDOS PÚBLICOS PARA ACELERAR LA EJECUCIÓN

Recurre a financiamiento público para incrementar tu apalancamiento y acelerar el desarrollo de la comunidad planificada. Esto no solo te proporciona capital sino que también crea embajadores para el proyecto. Asegúrate de tener niveles de deuda saludables y de tener una fuente de repago clara y amplia. 

MANTÉN LA EJECUCIÓN A TRAVÉS DE LOS CICLOS ECONÓMICOS

Las comunidades planificadas maestras son proyectos a largo plazo que atravesarán ciclos económicos altos y bajos. Mantén la salud financiera: Es importante tener un plan financiero robusto. Considera mantener reservas para las vacas flacas, lo que significa tener un fondo de emergencia para tiempos difíciles.


Para convertirse en un Desarrollador Maestro exitoso, la clave reside en una visión clara, una ejecución meticulosa y una adaptabilidad constante. En cada etapa, desde la planificación hasta el financiamiento, el enfoque debe ser integral. Construir una Comunidad Planificada Maestra no es simplemente una cuestión de erigir edificios; es un acto de transformación urbana que requiere una cuidadosa coordinación de muchos elementos. Es un compromiso a largo plazo que exige paciencia, capital inteligente y una constante búsqueda de calidad. Cada detalle cuenta, cada socio importa y cada decisión puede impulsar o descarrilar la visión. Pero cuando todo se alinea, el impacto trasciende generaciones. Ahí radica la verdadera magia del desarrollo maestro: en la habilidad para ver no solo lo que es, sino también lo que podría ser, y hacerlo realidad.


Descarga la infografía del ADN de un Desarrollador Maestro:


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DNA of a Master Developer

Master Developers are real estate developers who build Master Planned Communities. This post expands on the ingredients needed to become a great Master Developer, outlined by Urban & Civic, a Master Developer, in their infographic.

Projects

Target big, complex sites in key growth locations

Study urban growth patterns and predict where new developments will happen. Acquire the most land you can afford to benefit from land appreciation created in the first phases.

Invest in the land for long-dated returns

Master-planned communities are like icebergs — they are massive and move slowly. MPCs require a lot of investments to transform undeveloped land into developed, functional, and aspirational for the first residents to move in. Recruit partners who have long-term investment horizons.

Work with like-minded partners

Attract high-quality shareholders, talent, and clients who share your values and add value to the project. Work hard to maintain and raise the quality bar in every aspect.

Recognize every site demands a customized approach

Every site has unique topography and engineering challenges. The market is always different. Learn to adapt to the context and attempt to understand the market. Highlight and incorporate natural environments into the master plan.

Planning

Ensure senior team engagement with stakeholders and communities

Master-planned communities significantly impact the city. It is human nature to resist change. That is why the NIMBYism movement against development exists. Therefore, excellent relationships with public entities and surrounding stakeholders are paramount to minimize unforeseen setbacks.

Trust is earned by making and delivering on promises

Build what you say you will build and work to exceed stakeholders’ expectations. The job of a Master Developer is selling a vision, securing funding, and making it happen. Rinse and repeat.

Cut through jargon and complexity – explain, illustrate and guide

It is hard to transmit the idea of an unbuilt vision. Make sure to develop clear communication skills and invest in graphic materials, like renders, of what you will achieve. Make sure to align the design and construction with the marketing material.

With a 20-year consent – build in flexibility from the outset as things will change

The needs of the market change with time, and master plans must evolve to capitalize on those changes. That is to say you don’t need to have the last phase designed in detail from the beginning. Create space to incorporate lessons learned into future phases.

Delivery

De-risk issues at the earliest opportunity

Recognize all possible risks and have a strategy to mitigate them. For example:

  • Lower market risk by attracting anchor tenants like universities, schools, and town centers.
  • Lower finance risk by conducting feasibility studies, buying land at the right price, having wealthy shareholders, excellent relationships with banks, and having long-term financing.
  • Lower construction risk by hiring outstanding engineering designers, general contractors, and third-party inspectors.
  • Lower product risk by conducting market studies and understanding your customer.
Assume responsibility for the delivery of infrastructure to maintain momentum

The project should always be moving forward. Master-planned communities behave like a snowball rolling downhill; they start slow and small, but as you move forward, it moves faster and bigger. To clarify, more infrastructure and residents increase the market size for potential new businesses, thus increasing the value of the project and creating a virtuous cycle.

Work at scale to create efficiency

The headache and management costs of building a 1-kilometer road are almost the same as building 5 kilometers. As a result, you should build the most you can while maintaining a healthy percentage of sales (>40%) and keeping your debt in check.

Establish multiple points of sale to enhance absorption

Experiment with various markets to understand what works and double down on those who do. Make sure to understand which price points can have high absorption and differentiate your product. Experiment with age groups, price points, and interests.

Homes

Keep control by not selling off large parcels

Selling large parcels might make you lose control and put the vision at risk. All pieces of land must follow the code and add value to the project. The job of the Master Developer is to build out the vision from start to finish.

Package land consistently across phases and sites

Master-planned communities must be thought of as an assembly line. When building one phase, you must plan and sell the next one. Designing, financing, and building is a continuous endeavor. Build a constant supply of residences to keep the ball moving forward.

Create a level playing field for all sizes of housebuilders to compete

Help everyone involved in the project make money. This creates a virtuous cycle of repeat customers because they reinvest in the project. Especially help homebuilders. Their success is your success, and their failure is your failure. The Master Developer must orchestrate homebuilders, so they must enact equal rules and allow fair competition.

Be prepared to self-deliver the more difficult plots to maintain quality and values

There are always hard lots or residences to sell in every project. Not all properties can have the best views and locations. Acquire the skills to develop those lots.

Quality

Establish a quality benchmark from the start

The first project in the master-planned community sets the standard for the rest of the project. Make sure to control it and do the best job possible. This is a high leverage move.

Use planning, contracts, and the example of self-delivery to maintain standards

Develop a code to maintain the vision and build the first project according to it. Make sure to include the code in the purchase agreement contract.

Ensure your team cares about the details

The heart of the customer is in the details. Become customer-centric and ensure everything you build is functional, feasible, and beautiful. Architecture must get inspiration from local, vernacular architecture and respond to the climate. Public spaces and street trees must be exceptionally well thought out.

You don’t need to spend more; you need to spend it smarter

Some solutions might cost the same, but one is much more beautiful and aspiring. One example is brick roads vs. concrete roads. A misconception is that brick road are more expensive, but they might be cheaper depending on the market, materials chosen, and labor costs. Another example is to provide spaces early on for basic needs like convenience stores, access to urgent care, and education. These services offer outsized values to residents with marginal investment.

Funding

Patient, experienced capital, is required

Master-planned communities are often intergenerational endeavors. Investment returns might take more time to materialize than usual real estate development projects. Raise funds from investors with know-how who can provide advice and resources.

Investment needs to be aligned with a commitment to quality

Invest in great architects to generate great designs, especially the master plan. Invest in materials that stand the test of time, and that can be easily maintained. One example is investing in street trees; time makes those streets look better.

Actively use public funds to accelerate delivery

Use the financial markets to increase your leverage and build faster the master-planned community. Raising public funds creates more ambassadors and alignment with the community.

Maintain delivery throughout economic cycles

Master-planned communities are multi-decade ventures; therefore, they are bound to experience bearish economic cycles. Plan for them and make sure to keep the momentum strong.


Download the infographic of the DNA of a Master Developer:


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